首创置业手捧一本“难念的经”

　　在“掉队”的漩涡里，首创置业似乎越陷越深。

　　如今，首创置业已经跌落至TOP50之外。在克而瑞公布的前8月全口径销售额榜单上，首创置业从去年的46位降至52位。在权益榜单中，首创置业从去年同期54位倒退至58位。

　　今年5月，首创集团官微披露消息称，贺江川获任新一任首创公司党委书记、董事长。这样一位具有丰富地产业务经验的掌舵人面对业绩“跌跌不休”的首创置业似乎也有心无力。

　　虽说“家家有本难念的经”，但首创置业这一本似乎其难念。

　　业绩全面“跳水”

　　淡季不淡、回温明显，是房地产市场初入下半年的特点之一。

　　据克而瑞数据显示，从累计操盘销售来看，百强房企1-8月整体业绩同比增长6.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。其中，70%的房企累计销售金额超过去年同期。

　　但首创置业不属于这70%房企中的一员。9月3日晚间，首创置业发布前8月销售业绩。数据显示，前8个月，公司累计实现签约金额约408.6亿元，同比下滑14%；签约面积约123.5万平方米，同比下滑32.8%。

　　这对首创置业来说，似乎并不意外。数据显示，在首创置业公布的2020年前8月业绩中，有5个月出现单月销售额下滑的情况。

      财经网制图。数据来源：公开财务数据

　　从累计业绩来看，公司仅第一个月业绩同比增长4.1%之外，剩余7个月的累计业绩均为下滑。其中，有3个月的累计业绩同比下滑速度超过40%。

　　而这仅仅是“冰山一角”。据半年报显示，公司上半年实现营业收入约92.19亿元，同比减少约12%；基本每股收益为0.11元，同比减少约63%。与此同时，投资者最为看重的分红一事，首创置业也按下了暂停键。半年报称，董事会已决议不宣派截至2020年6月30日止的中期股息。

　　值得注意的是，自8月17日公布中期业绩以来，首创置业股价多日出现下挫。据数据显示，自8月18日至9月8日的16个交易日中，公司有10个交易日股价下跌，3个交易日股价持平。截至9月8日收盘，首创置业报收1.39港元/股，较8月17日收盘价1.55港元/股下跌10.3%。

　　而这背后还有企业大幅下滑的利润。上半年，企业营业利润约11.54亿元，同比减少约47%；归属于母公司股东的净利润为8.50亿元，同比减少约28%；营业税后毛利率约24%，较2019年减少约14个百分点。

　　利润被吞噬、债务压红线

　　首创置业的利润之所以下滑幅度如此之大，就不得不提到企业居高不下的利息费用。

　　据财经网统计，自2016年上半年-2020年上半年，首创置业的利息费用分别为2.96亿元、5.85亿元、10.91亿元、15.28亿元、15.25亿元，分别约占当期毛利的35%、22%、44%、37%、65%。

　　另据显示，首创置业的销售净利率也始终在低位徘徊。在上述报告期内，企业的销售净利率分别为23.94%、14.47%、16.19%、18.63%、11.77%。

　　资深地产专家薛建雄直言，企业之所以利息费用占比过高，“是高杠杆扩张，自律性不强的后果”。

　　而高杠杆一直是首创置业身上一个“甩不掉”的标签。6月24日，标普确认首创置业“BB+”长期发行人信用评级，展望为“负面”时便预计称，即使公司控制其债务水平，首创置业未来两年内的杠杆率仍将保持在非常高的水平。早在2019年，因“杠杆率居高不下”，惠誉还曾将首创置业的评级下调至BB。

　　这一现象至今仍未改善。据亿翰智库研报显示，今年上半年，首创置业的高达151.21%。按照“三四五”新规来看，首创置业已经至少踩到了一条“净负债率大于100%”的红线。

　　与此同时，首创置业的债务压力正在攀升。据澎湃新闻报道，首创置业上半年总负债1569亿元，同比增加9.7%；有息负债总额由2019年底的946.71亿元增至2020年6月底的1038.64亿元。

　　在中期业绩会上，首创置业管理层谈到负债时坦承，控制负责率是全年主要目标。“希望能够控制在120%以下，甚至再往下面就是100%以下的水平。”

　　为了降低净负债率，公司管理层在中期业绩会上表示，公司还会再通过一系列动作，包括加强销售回款，盘活存量资产，审慎进行投资，加强合作开发以及资本运作等方面来控制公司的负债率。

　　全年业绩恐落空

　　但颇令人费解的是，企业一边希望通过加强回款来降低净负债率，一边表态称不降价促销。

　　首创置业总裁钟北辰在中期业绩会上表示，目前下半年的项目具有一定的核心竞争力，原则上并没有对项目进行打折走流量的考虑。而是要将快周转、重签约作为经营重点。

　　然而，存货周转速度一直是首创置业的一个痛点。据亿翰智库研报显示，从公司营运能力上来看，2017-2020 年上半年，首创置业的存货/平均预收账款分别为 3.53、3.95、4.70 和 4.79，呈逐年上升态势，存货去化速度逐年降低。

　　2020年上半年，首创置业的资产周转天数为7873天，较去年同期上升 28.32%，公司的资产周转能力差强人意。

　　此时此刻，并不考虑打折促销的首创置业究竟如何加强回款仍是一个未知数。反观市场上，以恒大为首的房企，为了抢占市场促回款，已经打响打折促销的第一枪。

　　9月6日，恒大连夜召开集团营销工作会议，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，至少覆盖全国600个楼盘。

　　在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，在三条监管红线之下，要继续靠以往的借新还旧来解决流动性压力的操作空间是受到一定限制的。因此，房企需要采取相对压缩资本性开支和加快销售回款的方式来缓解现金流压力，而方式就是加快推盘和加大促销力度。

　　“恒大这一举动，可能会引发部分触及红线的房企跟风模仿。” 经济学家、财经评论员郭施亮认为，促销打折会对其余不采取积极营销策略的房企构成影响，不同房企会根据自身的现金流状况、净负债率水平等因素制定出相应营销策略，恒大等房企打折会抢夺部分市场的份额。

　　尽管如此，公司管理层在中期业绩会上仍然表态称，有信心完成全年800亿元的销售目标。但数据显示，首创置业前8月仅完成全年业绩的51%。与之形成对比的是，中房报榜单显示，1-8月份房企销售目标完成率整体达六成，均值为60.74%。

　　“首创置业的压力是显而易见的。”柏文喜称，今年受到疫情的影响，企业下半年完成全年计划的压力会增大。而早在8月21日，亿翰智库在研报中便提到，首创置业上半年销售额仅完成全年目标的不到一半，预计难以达成全年的销售目标。

　　若不能快速抢占市场，首创置业的压力将扑面而来。毕竟，在企业发展中赖以生存的经营活动产生的现金流量净额已经由正转负。公开数据显示，首创置业上半年经营现金流为-9.51亿元，同比下滑144.81%。

　　下半年这段路，对首创置业来说是未知且艰难的，能否在这片迷雾中厮杀出去，仍是一个未知数。

　　（文章来源：财经网）