中信证券：首予正荣地产(06158)“买入”评级，目标价5.35港元

　　获悉，中信证券(600030,股吧)发布研究报告称， 正荣地产(06158)逐步进入提质增效阶段，财务指标持续改善，债务结构也在持续优化。看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹，预测2020/2021/2022 年每股核心EPS为0.58/0.66/0.81元，给予公司2020年8倍PE，对应目标市值 205亿元，合目标价5.35港元，覆盖，给予公司“买入”的投资评级。

　　规模快速提升，未来业绩增长具备基础。2019年公司营业收入超过325亿元，同比增长23.1%;归母核心净利润达23.12亿元，同比增长 20.4%。合约销售金额达到1307亿元，同比增长21.02%，三年CAGR达 36.5%。中信证券测算，公司已售未结金额规模在1400亿以上，未来业绩增长具备基础。

　　拿地权益占比显着提升，既有优势区域继续深耕。2019年公司拿地 560 万方，权益比从33%上升至73%。2020年上半年，新增建筑面积达 302万方，52%位于长三角区域，26%位于海西区域，继续扩大公司既有优势进行区域深耕，权益占比维持在70%以上的高水平。这反映出公司在维持现有规模稳定增长的，将提质增效逐步提上日程，预计未来销售权益占比有望相应回升，业绩增速弹性将进一步释放。

　　定位“改善大师”，产品条线清晰。公司致力于开发高品质住宅物业，逐步打造“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌。其标准化及精装项目复制率达100%，得益于此，公司能够实现较快的产品定位、较快的项目周转，从而更好地控制成本，保障资金安全。

　　财务指标持续改善，债务结构持续优化。公司保持良好的财务纪律，灵活应用境内外融资渠道，持续优化债务结构。持续改善的财务指标获得了资本市场的认可，公司综合连续三个报告期下降至 7%的水平。公司两年前便开始主动去杠杆，目前净负债率 71.4%、现金有息负债比 209%，均为行业中上水平处于红线内;剔除预收账款的资产负债率为 77.2%，未达标，预计随着公司未来权益占比逐步提升，结算规模扩大，也能够较快达到监管要求。

　　风险提示销售不及预期;权益占比、回款率无法有效提升;由于限价等原因，盈利能力下降的风险。

　　估值和投资评级。公司逐步进入提质增效阶段，财务指标持续改善，债务结构也在持续优化。中信证券看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹，给予公司2020/2021/2022 年 25.31/28.99/35.24 亿元的归母核心净利润预测，合每股核心 EPS 为 0.58/0.66/0.81 元/股。参考可比公司估值，给予公司2020年8倍 PE，对应目标市值205亿元，合目标价5.35港元，测算公司NAV为 9.28 元/股，覆盖，给予公司“买入”的投资评级。