华远地产管理层集中更替 “温吞”发展错失规模化时机

　　今年初，9名董事席位组成的(600743.SH，以下简称“(,)”)董事会进行了集中轮替，除了原副总经理李然被重新选任为董事兼总经理留任董事会以外，包括前任董事长孙秋艳、总经理孙怀杰等5名非独立董事全部卸任出局。

　　华远地产原董事长孙秋艳是任志强的接任者，但2014年11月下旬出任公司董事长直到卸任，任期不足4年时间。原总经理孙怀杰与孙秋艳的任期一致，而孙怀杰卸任董事兼总经理职位时，年仅44岁。

　　华远地产没有披露这些退任的董事和高管是否属于年满任期到届退任，也没有透露去职后是否留有其他任用，但一家上市公司在控制权并未发生变更的情况下，集中更换董事及高管的情形则十分鲜见。

　　一位华远地产人士私下告诉《中国经营报》记者，控股股东华远集团不满意华远地产过去多年间温吞的发展表现。“华远集团的领导看到了华远地产与同属北京市西城区国资背景的‘兄弟’开发企业的发展差距，实业和投资业务发展疲软的状况下，华远集团仍然需要地产业务的利润拉动。”

　　高管集中替换出局

　　华远地产今年初进行的董事会成员轮替过程中，3名独立董事无一变动，这意味着更换的只是参与公司经营决策和管理的非独立董事及高管。

　　原董事长孙秋艳1987年即已加入了华远地产，原总经理孙怀杰1998年加入华远地产，与孙秋艳和孙怀杰一同离职的董事和高管，也均在华远地产拥有长期任职经验。唯一留任董事职位的李然，如今被任命为华远地产总经理，他一度出任华远地产副总经理职位长达8年之久。

　　“李然现在是华远地产的实际掌舵者，他将负责华远地产将来的具体业务。”上述华远地产人士透露。

　　新任华远地产董事长职位的是杜凤超，他其实也是控股股东华远集团的董事长兼总经理。

　　“杜总的主要精力还会集中在华远集团，出任华远地产的董事长，主要为了突出地产板块在集团业务的重要性。”这位华远地产人士补充说，“杜总会参与公司战略和方向层面的决策，因为集团对地产板块继续有着更高的要求和定位，但具体业务和发展由总经理主抓执行。”

　　原董事长孙秋艳虽然在华远地产任职时间超过20年，但之前并无在控股股东华远集团的实际任职经验。据称，孙秋艳2014年11月份出任华远地产董事长时，挂名了华远集团的副总经理职位，但其主要职责是负责经营管理华远地产，在2017年11月份卸任。

　　“集团董事长兼任华远地产董事长，一方面是可以参与公司战略、方向的发展决策，另一方面也有着较大的象征意义，地产板块在华远集团的地位会进一步强化。”上述华远地产人士告诉记者，“西城区国资背景的地产企业并不只有华远地产，还有兄弟企业，集团领导在过去两三年里看到了发展差距，也更加意识到地产业务对集团利润支撑的贡献。”

　　北京市西城区国资背景的一家开发企业高管告诉记者，西城区国资委从来没有对华远集团、(,)集团、天恒集团等几家国资背景企业的地产业务进行区别化的定位，对这些国资企业地产业务发展放权程度比较高，所以发展的情况，是各家集团公司自主决策、发展的结果。

　　“房地产是一类资源密集的行业，无论是团队、资金、开发经验、生产资料，都需要长时间的积累，错过的就是发展机会，而且不进则退。”上述华远地产人士评价说，“过去几年，华远地产已经被边缘化，如果无法达到一定发展规模，只会越来越没落。其他的西城区国资背景兄弟企业过去三四年里在北京抓准了机会，开发业务迎头赶上并实现了反超，这与公司管理层的战略和投资眼光不无关系。”

　　过去一届董事和高管孙秋艳、孙怀杰等主导管理的华远地产，已经错失了一些机会，其2014年11月下旬上任以来，2015年～2017年，华远地产的各年销售额分别为47.1亿元、107.8亿元、77.2亿元。

　　华远地产2015年～2017年营收表现上，公司营收增幅分别为10%、2%、30%，3年间营收复合增长率为13.6%；而2012年～2014年，公司营收增幅分别达到了18%、54%、43%，3年间营收复合增长率高达37.3%。

　　“集团认为2017年华远地产业绩不及预期，尤其是在北京市场的份额比重不足，业绩下滑甚至拖累了公司的股价。”上述华远地产人士说，“他们认为管理层表现得太过温吞，而2015年、2016年、2017年是地产业高幅增长的窗口时期，但华远地产错过了机会。”

　　规模增长诉求

　　华远地产新晋董事及高管甫一上任，杜凤超即表示公司将会加快发展步伐，地产是作为华远集团的支柱性业务，从资产到效益，担负了集团业务发展的方向，会继续突出地产作为集团主营业务。

　　“我们现在是要追求一定规模。”新任华远地产总经理李然亦表示。

　　华远地产新任管理层为公司接下来的规模化发展量化了销售目标。杜凤超表示，2018年华远地产的目标销售额为120亿元，而未来3～5年里，华远地产力争实现500亿元销售规模。

　　根据华远地产披露的2018年投资计划，公司计划今年房地产开发直接投资约191亿元，其中土地储备支出约100亿元，已取得项目土地支出约35亿元，项目建设直接投资约56亿元，这些项目主要包括北京和墅项目、北京华中心项目、北京西红世项目、北京苹果园项目、西安海蓝城五期和六期项目等。

　　到2017年底，华远地产在全国范围内的房地产项目储备十分有限，北京市场的存在感则更加弱化。

　　据记者统计，华远地产截至2017年底在北京、长沙、西安、重庆、天津和佛山共计储备了9个地产项目，合计规划计容面积为148.5万平方米，其中公司在北京仅有一个储备项目，规划计容建筑面积约12.3万平方米。

　　，2017年华远地产销售项目主要分布在北京、西安、长沙和天津4个城市，当期北京地区预售面积为4.37万平方米，西安地区预售面积为48.42万平方米，长沙地区预售面积为8.8万平方米，天津地区预售面积为4.11万平方米。尤其是北京地区，华远地产销售金额主要依靠去化过往项目存货。

　　华远地产2018年计划销售项目货值里，还有不少已竣工的在售项目。其中，北京西红世项目2017年全部竣工并实现入住，可售部分累计销售率为83%；西安海蓝城三、四、五期项目分别在2015年、2015年、2017年竣工入住，2017年底上述项目累计销售率仅为90%、76%、83%；西安锦悦一、二期项目分别在2015年、2016年竣工入住，期末累计销售率为87%、77%；长沙华中心四期项目在2015年后陆续竣工入住，但可售部分累计销售率为62%；天津波士顿37号地项目2017年竣工入住，项目累计销售率为67%。

　　“公司有一些开发项目销售进度比较慢，所以由预售转为现房以后，仍有不少货值在售。”上述华远地产人士介绍，“这类开发项目去化进度较慢，拖累了华远地产的项目周转速度，部分原因是受销售策略和推盘节奏的影响，还有项目定位和投资决策的因素。”

　　由于华远地产预估2018年推售项目主要是早年已经取得的储备地块及项目，甚至还包括已竣工项目存货。但华远地产预估2018年销售目标高达120亿元，相比公司2017年77.2亿元销售额将要实现55%以上的增幅，为了寻求一定的销售规模增长，华远地产在今年初已经积极补充了土地储备。

　　记者根据华远地产披露的新增项目情况统计，今年以来，华远地产已经新增了约10宗地块，总计拿地金额达到了83.3亿元，公司2018年土地支出预算约为100亿元，今年前4个月已经完成了8成以上的土地投资支出。

　　针对华远地产董事会及高管轮替的原因，以及新一届董事会和管理层对公司发展策略、方向的调整，记者已向华远地产方面发函求证，其确认收悉采访内容，但截至发稿未予回复。