“黄金时代”悄然谢幕 “白银时代”粉墨登场

　　在过去的12年间，楼市江湖风云变幻，从起步、到发展、到疯狂、再到调整，回归理性。这期间，东莞楼市恰好历经了一整个“黄金时代”，房价从“2字头”涨到了“9字头”，市场格局也发生了巨变。从本土为王，到巨鳄争霸，再到强强联合，各大房企在“黄金时代”里成长，也都必须在进入“白银时代”后，寻找最适合自己生存发展的方式。

　　“一纪”历程房价翻数倍至“9字头”

　　2002年以前，东莞2000多元/平方米的商品房都鲜有人买，直到2003年～2005年外来房企进驻抢占市场，用全新的开发理念打动购房者，市场才进入购房时代。当时万科高尔夫花园开盘即售罄，光大项目持续热销领冠东莞等风光，意味着东莞楼市走上正式起步发展的通道。

　　瑞峰置业市场研究部高级研究员谭锦凤告诉记者，2006～2007年深圳客、温州客、香港客等投资客大肆狂扫东莞楼市，培养起来的刚需市场转变为投资市场，东莞房地产市场快速进入疯狂时代。直到2008年受国际金融危机及房地产调控政策的影响，市场观望情绪笼罩，整个市场才进入调整时期。

　　紧接着，2009年为激活需求，政府投入4万亿刺激经济，一系列房地产放松政策随即而来，让东莞楼市迅速走出低迷期。

　　2010年～2012年，国家为抑制房地产过热发展，二套房首付提高、公积金政策演变、提高贷款门槛、“限购令”、调高营业税年限等调控政策频出，对全国楼市造成不少的压力，但东莞在产业转型好、广深两地“限购令”的刺激之下反而受益，创下一波又一波的火爆行情。与以往不同的是，东莞刚需成为主流，楼市步入理性、健康的发展之路。

　　这十多年间，东莞的房价也从“2字头”涨至“9字头”，可谓跳了几个台阶。“未来东莞房地产市场将是多样化的市场。”谭锦凤认为，2012之后东莞楼市已正式步入理性的时代，开发的产品也从以住宅为主转向商业并重，甚至产业项目也逐步崛起。

　　格局裂变从本土为王到大鳄争霸

　　在这12年里，东莞房地产市场最明显的一个变化就是格局的巨变。2003年以前，东莞楼市的绝大部分市场份额由本土开发商占据，当时，光大地产、中信地产、宏远地产、新世纪地产等“四大家族”占据了城区60%～70%的市场份额。

　　从2003年开始，万科、金地、富通等深系房企强势进驻东莞，如万科城市高尔夫花园、金地格林小城、富通理想0769等外来房企首个精品项目上市即热销，一炮打响之后迅速在东莞在开疆辟土。随后，外来房企也从“深系”演化为“广系”甚至吸引全国各地房企的目光，东莞进入“大鳄争霸”时代。

　　谭锦凤认为，正是在外来房企的冲击之下，本土房企对自身开发、运营等方面进行转变，本土联合、外本联合、强强联合、抱团作战等整合资源，优劣互补开发模式陆续出现，未来也将成为趋势。

　　据了解，近年来，外来品牌房企与本土房企合作开发了不少项目，尤其是双方联手进驻非核心区域的现象愈趋明显。比如碧桂园与鼎峰合作企石碧桂园鼎峰城市花园项目，鼎峰与金地合作的道滘金地城南艺境项目，保利与中惠于寮步上底村合作开发保利心语花园项目等。

　　时代变迁房企经营理念也需转变

　　正是房企这种开发、运营模式的转变，反映出东莞的房地产市场正在经历着一些不可逆的变化。早在去年，万科总裁郁亮就发表观点称中国房地产行业的“黄金时代”已经结束，“买到就能赚钱”的阶段已经过去，随之而来的是“白银时代”。这一观点也得到了众多业界大佬的认可。

　　“建房就能卖”的黄金时代结束，这一大趋势的变化，意味着房地产经营理念也需转变，这对东莞楼市也带来了多种影响。

　　谭锦凤认为，“黄金时代”的高速发展，房企急需开疆辟土，刺激政府推地节奏加快，东莞热门区域基本已无地可开发，如莞城、东城、南城、松山湖、长安、虎门等区域，未来区域开发需通过“三旧改造”来释放土地资源，再度激活市场。

　　另一方面，互联网的时代，房企需从互联网思维出发进行销售，全面整合资源，市场从传统营销转变为互联网营销、渠道营销。

　　，在产业转型的大环境中，产业项目开发将是东莞未来发展趋势之一。，“单独二孩”政策的放开将催生换房时代，改善型需求量将逐步增加，刚需市场主角位置或逐步被弱化，开发商要根据市场需求明确产品定位。