地产股低位反弹中长期仍需谨慎 投资者布局宜通过被动指基

　　红周刊 特约 | 梁杏

　　近几年，地产行业经历了一系列政策洗礼。股价表现上，地产板块是近两年“最惨”行业之一。但8月初，地产股忽然集体爆发，由于基本面韧性强、估值低位、股息高，板块在“土拍政策”调整等积极信号下，可能会出现阶段性情绪修复行情，但中长期趋紧，行业信用风险仍在，对于地产股这轮上涨的持续性仍需保持谨慎，投资者布局或通过被动指基更好。

　　地产股反弹关注度提升

　　中长期板块制约因素仍在

　　8月以来，房地产指数反弹上涨已超7%，市场关注度明显提升（截至8月12日）。8月4日，央企保利集团公开增持保利地产50万股，并拟在未来6个月内继续增持，显示对公司投资价值的认可，直接助推市场情绪。去年7月出现一轮风格切换下的快速上涨行情后，行业的调整一直持续，最大跌幅已超30%。不少机构提出，房地产行业拐点到来，那么应该如何看待这轮反弹？

　　首先房地产行业估值处在历史低位。近期锂电、光伏、新能源汽车为代表的高估值成长板块交易结构拥挤，投资者出现分歧，一些资金开始关注相对更便宜的板块。而目前地产指数PB估值约0.9倍，基本上为历史最低，也是A股为数不多的破净板块之一。

　　其次，房地产行业基本面并不算差。根据国家统计局公布的数据，2021年1～6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。开发投资72179亿元，同比增长15.0%。销售数据强劲主要是居民购房需求的持续释放，以及房企整体加大供货量后市场供需两旺所致，所以基本面还是有比较强的韧性。

　　最后，近期土拍制度完善，地产企业拿地端毛利率有望逐步企稳。由于22城首批集中供地整体表现较为火热，7月22日高层指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

　　此后深圳、天津、青岛等城市第二批集中供地时间延期；杭州提高第二批集中供地竞拍门槛、降低溢价率上限、试点“竞品质”地块；天津明确加强房企资金来源审查，调整后土地溢价率不超过15%，达限价后摇号竞拍。集中供地制度持续完善，叠加融资端收紧影响显现，均有望带来下半年土拍市场逐步降温及拿地端毛利率的企稳。

　　但后续来看，地产股股价上涨也有制约因素。去年以来为防止流动性涌入房地产市场，监管层出台精准调控政策，包括“三道红线”和住宅供地“两集中”等。在“房住不炒”的基调下，未来政策端调控基本不存在放松的可能。另一方面，部分中大型房企信用事件逐步暴露、2021年7月中诚信下调房地产行业评级展望至负面，进一步引发市场对行业资金端担忧。

　　地产个股投资风险较大

　　投资者可选指数基金配置

　　从半年报业绩预报来看，沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告，逾四成的房企净利润录得亏损。对比去年同期而言，净利润同比下跌的房企超过三成。其中，中小房企成为净利润下滑较为严重的群体，这与地产主业利润表现乏力有直接关系。

　　不过,截至8月12日，申万房地产指数的股息率为3.36%，位居全行业前列。当前低估值、高股息，地产行业短期还是有一定的配置价值。不过选择房企股票投资难度较大，可能会出现一定的风险。此前有房企实控人违法犯罪，让投资者感受到“爆雷”防不胜防。此外，政策压力下，部分房企财务和信用风险也不小。

　　为了防止个股风险，最好的策略就是分散化投资，指数基金是相对稳妥的选择。目前市场上投资于A股房地产行业的指数基金共有5只，跟踪的有4个指数。根据这几个指数的编制规则，中证800地产指数偏中等市值，沪深300地产等权重指数偏大市值，持仓比较集中。

　　比较而言，中证全指房地产指数基本上在全部A股选样，选入了比较多的小市值房企，具备较高的弹性但长期不够稳健。国证地产指数选取了市值排名前50的房地产个股，考虑了行业的马太效应，整体市值风格也相对均衡。从对应产品标的来看，跟踪这一指数的国泰国证房地产基金成立于2013年，是国内最早成立的房地产行业指数基金。

　　（本文已刊发于8月14日《红周刊》，文中观点仅代表作者个人，不代表《红周刊》立场，提及基金仅为举例分析，不做买卖建议。）