楼市：“池子”水涨

商品房销售面积和销售额增长情况

　　传说，有6500亿美元屯兵香港，伺机杀入中国楼市。尽管有过度渲染之嫌，却也令人开始担心楼市的“池子”又开始涨水了？

　　一直以来，“楼市”和“股市”是热钱最热衷的两个场所。热钱源源不断，催生了2010年的财经热词——池子。

　　就在业内研究争论未来房价会否下降20%时，处于一系列调控措施之下的楼市，年末却涌动着出人意料的迹象。在最严厉调控政策之下，2010年11月份，全国70个大中城市房屋出现量价齐升的局面，销售价格同比上涨7.7%。

　　热钱回流楼市？

　　尽管央行行长周小川说可采取措施将短期投机性资金即热钱放进“池子”里，而不会任其泛滥到整个中国实体经济中去，可热钱是否会听话地任人摆布是个问题。有数据显示，2010年10月以来进入我国房地产的外资数量呈明显上升之势，加上严厉调控之下房价依然居高不下，于是有人开始怀疑，热钱是不是已渗入楼市？

　　纵观调控频繁的2010年11月，全国商品房销售一举扭转低迷局面。根据统计数据显示，2010年1~11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。

　　2010年1~11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。

　　商务部数据显示，从利用外资的领域看，2010年1~10月，全国实际使用外资金额820.03亿美元，同比增长15.71%。其中，房地产领域实际使用外资额同比增幅达48.04%，远高于总体吸收外资增幅。

　　商务部新闻发言人姚坚提出，虽然房地产领域吸收外资增长比较快，但不能孤立地看这个数字，因为它是相对于2008年、2009年吸收外资比较低迷的反弹。姚坚补充指出“目前，说外资导致房地产价格变化没有根据”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭却表示，2010年以来，房地产在首发、增发、配股等种种融资渠道并无进账，但从此前相关部门公布的60家房地产企业资金状况调查报告中可以看出，目前开发商的资金链并非十分紧张。“钱从哪来的，虽然没有热钱流入内地楼市的具体证据，但连续几个月利用外资的大幅增加已经说明了热钱流入的可能性已经存在。”

　　杨红旭分析，将有更多的境外房地产私募基金在国内商业地产界寻求投资的可能。业内人士分析，至少超过6000亿美元的热钱正在加速进入中国市场。其中受限较宽的商业地产可能是外资最好的投资出口之一。

　　但广东社科院热钱研究专家黎友焕认为，由于中国加息而产生的利差、资本泡沫化以及人民币的升值等综合原因，目前这些流入的境外热钱主要是进入了商品市场以及股市，炒楼的几乎没有，只有部分外资买入自用型的办公楼物业。

　　对于海外游资对商业地产的收购，黎友焕表示，由于收购是一个复杂的过程，外资一般不会轻易出手。黎友焕认为，“热钱并不敢大肆炒作楼市，，他们选择国内高档项目有很强的针对性，会从地段，升值潜力等多方便因素来考虑，并不会盲目的选择，所以大规模的收购不太可能发生。目前，一些限制性政策的出台，也使得外来人群购房受限，购买力萎缩。”

　　为阻击境外热钱，前不久，住建部和外管局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，商务部也表示会进一步加强对外资的监管。

　　，杨红旭认为，事实上近年来境外机构、个人在境内买房的热情在下降。“”限外令“对房产市场影响不大，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。”