H股房企掀海外融资潮 还债圈地忙

　　开发商海外融资利息高票据年利率最高达14%，开发商内地融资票据年利率仅有4%~5%

　　房企的缺钱局面还在蔓延。

　　今年上半年，海外优先票据融资成为H股上市内地房企的惯用融资工具。

　　恒大地产180亿元现金谋收购

　　9月13日，宝龙地产宣布，发行于2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据在海外受到踊跃认购，不仅成功募得所需求的资金，更是与原定拟发行的1.5亿美元相比，争取到超额认购2倍的佳绩。

　　据记者了解，今年上半年不少在H股上市的房企有相同举动。其中包括恒大地产、碧桂园、佳兆业地产、花样年控股、世茂房地产、合景泰富。

　　今年最早“出招”的是恒大地产。1月22日，恒大地产公告称，公司已对外发行本金额为7.5亿美元、2015年1月27日到期的优先票据，年息13%。

　　这笔优先票据的发行是继去年11月在港IPO以来恒大地产融资。恒大地产在公告中表示，该笔票据发行后，公司将筹得净额约7.3亿美元款项。该笔款项将用于偿还一笔未付清的结构性担保贷款。

　　就在此次成功发行票据的三个月后，2009年盈利大涨的恒大集团一鼓作气，发行6亿美元优先票据。全数售予香港富豪、华人置业主席刘銮雄。票据于2015年到期，年利率为13%，其中华人置业占3.5亿美元，而刘銮雄则占2.5亿美元。

　　刘銮雄一方面看中恒大票据的高息回报，另一方面看好的是恒大的售楼成绩及以二三线城市为发展重点的策略。

　　快速增长体现在恒大大幅低价扩充土地储备的力度上。上半年，公司新增26块土地，分布在上海、天津、成都、太原、沈阳、济南、长春、中山等21个具备增长前景的城市。截至6月底，公司拥有73个项目，土地储备7238.5万平方米，分布在全国36个城市，平均成本为519元/平方米。

　　恒大副主席兼首席执行官夏海钧曾表示，“恒大持现金达135亿元，再加上这次发行票据后，所持现金近180亿元，十分充裕，可以加快楼盘发展及作收购之用。”他认为，内地银根由现时至下半年会逐步收紧，开发商借贷会愈趋困难，故市场将出现更多平价收购机会。

　　碧桂园5.5亿美元先还债再补现金流

　　和恒大地产一样，碧桂园也经历了两次发行优先票据。4月16日，碧桂园宣布发行5.5亿美元。

　　在此之前的4月14日，碧桂园对集团2013年到期的可换股债券的邀请接纳结束，共收到约7.81亿元人民币的债券持有人对此次邀请接纳的同意。

　　碧桂园公告称，拟将票据净所得款中的约1.275亿美元用于支付邀请接纳中接受回购的可换股债券，余款将保留在集团的境外银行账户，用于在回售权到期日赎回届时行使回售权的可换股债券。此后任何所得款余额将用于现有或未来项目及一般企业用途。

　　国际著名评级机构标准普尔给了碧桂园积极的评价，认为“碧桂园之邀请接纳回购其可换股债券及同步发行高息债券的行动，为公司主动的债务管理行为。碧桂园的商业模式在大本营广东省市场，有良好的口碑”。最终碧桂园依靠5.5亿美元优先票据的发行获得全球超额认购，在现金流方面获得了优势。

　　8月4日，碧桂园公告称，公司再拟定进行国际发售五年期有限票据，用作购回尚未偿还可换股债券及为现有与新增房地产项目提供资金。

　　截至6月底，碧桂园在建项目78个，公司土地储备在二三线城市所占比例为82%，受房地产调控政策的影响较小。不少行业资深人士也认为，无论是土地储备、资金优势还是项目发展模式，碧桂园都在二三线城市房地产竞争中具有相当的优势。

　　五大房企跟风海外融资

　　其后，几家内地房企均效仿此融资手法。

　　4月22日，佳兆业宣布，发行3.5亿美元的2015年到期13.5%优先票据，拟用所得款项净额悉数预付2009年所有抵押贷款，为现有及新增物业项目提供资金及作一般企业用途。