浙版预售款监管或流产

　　近日，记者从杭州当地开发商、银行人士了解到，9月30日颁布，计划于11月1日实行的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》或胎死腹中。此前上海、南京等地都出过类似的规定，但都因执行难度大而无法实施，而浙江这次商品房预售资金管理办法也可能难逃此运。

　　“单凭这样一个《办法》很难执行，目前没有收到主管部门的实施细则，我了解到银行也没有马上要实施的意思。”杭州一家大型开发企业内部人士告诉记者。该人士认为，目前执行起来难度很大，关键在于很多标准没确定，如果真正实施，对开发商而言将形成不小的资金压力。杭州当地的开发商面临资金链的问题，这也是当地主管部门不愿看到的。

　　缺乏细则执行难

　　，《办法》规定房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

　　“照此规定，如果这个项目没有开盘过，那相对简单一点，可以直接纳入资金的监管。杭州很多大的开发商拥有比较大的项目，这些项目是分期开盘的，之前开盘的预售款是不是也纳入该监管的行列；如果纳入监管，那么这些楼盘的资金肯定被转走了，怎么监管？这其中存在新老资金的划断问题。”上述大型开发企业的内部人士提出了质疑。

　　，动用资金的标准无法界定。《办法》规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费等，同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

　　这个条款的问题在于，如果一个项目分两期销售，拿了两张预售证，这个130%的工程预算总额是按照每张预售证来计算的还是按照整个项目来计算。如果按照单张预售证，那么动用这笔资金就相对简单一些；如果是按照整个项目来算，就意味着两个楼盘的预售款资金都要超过130%才能动用，这个资金使用期限相对较长。

　　在《办法》里面规定，如果项目的预售资金没有达到工程预算清册的130%，20%可以用于监管项目相应的前期工程费等，而这20%又该如何界定？

　　“实际上，这也是可以规避的。只要开发商成立一个建筑公司，由该建筑公司做总包，可以用自己的建筑公司走账，不过多了一项企业所得税而已。像很多大的开发商，连精装修公司都有，旗下有很多建筑公司可以走账的。”上述内部人士表示。

　　据记者了解，为了预售款资金管理，当地政府将成立一个新的部门，专门负责对11月1日后开盘企业实施资金监管。

　　震慑威力巨大

　　“不管怎么样，该《办法》起到了两方面的作用，一是扩大了供应，二是抑制了土地投资。”浙商证券房地产分析师戴方说。

　　记者了解到，自《办法》颁布以后，据快房网K指数研究室统计，仅10月8日至10日3天杭州就有8楼盘集中开盘，推出房源1695套。

　　“从我们开发商的角度来说，《办法》颁布以后，基本上能拿预售证的楼盘几乎都去拿了。我们也担心万一这个《办法》实行，对我们的资金将形成比较大的压力。”杭州当地一开发商的高层告诉记者。

　　根据权威机构对房地产开发资金来源数据监测显示，2006~2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。也就是说，预售资金一旦监管后，近40%的房地产开发资金将会没办法随意调用。对于拿地、还贷、开发一环扣一环的开发企业来说，无论哪个环节出现问题，都将导致企业的运营出现巨大风险。

　　上述内部人士告诉记者，实际上《办法》的威慑力大于真正的执行，因为开发商担心真的执行了，那么对一些土地储备比较多的开发商而言压力相对大些，至少在拿地方面会谨慎很多，一定程度上抑制了土地投资的冲动。