地产行业：行业及资本市场诉求迫使转型

    行业及资本市场诉求迫使转型: 地产行业已步入白银时代,新房开发整体增量空间受陎,房企布局由扩张转向收敛,由于核心城市土地竞争愈加激烈,地价高企已透支未来房价上升空间,房企盈利空间被不断压缩。2014年上市房企毛利率同比下滑1.4个百分点,净利率下滑1.7个百分点,连续4年下滑,净利润同比亦仅增长0.7%。随着二级市场投资者对宏观经济换挡转型的预期趋于一致,地产板块的股票表现与基本面完全背离, 2015年初以来,行业龙头的平均股价涨幅仅10.8%,远低于地产+x公司56.6%的涨幅和彻底转型公司192.9%的涨幅。资本市场的诉求亦迫使部分房企转型。

    彻底转型个股具备五大典型特征:为挖掘潜在转型个股,我们梳理2014年来17家彻底转型房企,统计出五大典型特征:1)市值小。17家转型房企转型前市值均值为24.2亿,仅为行业均值的34%。市值越小,传统行业遗留的历史包袱越轻,转型阻力越小2)主业业绩下滑甚至亏损。17家企业中2013年亏损的有5家, 4家净利润均在1000万以下,其它8家2014年业绩均呈现较大幅度下滑。为应对主业业绩下滑、甚至亏损被ST 的风险,也是地产公司积极转型的重要动因。3)大多为民企且大股东持股比例高。17家转型公司中13家为民企,仅1家国企,3家为外资企业,大股东平均持股比例达29.4%。民企转型面临的阻力较小,受大股东意愿影响明显,尤其是大股东持股比较高的民企。4)多数通过定增收购资产完成转型布局。17家转型房企中有13家通过定增收购资产或布局新业务。收购现成资产利于推进转型成功及加快新业务业绩兑现,而定增可解决布局新业务资金来源。

    按图索骥,寻找潜在转型标的:我们选取了公司市值、公司属性、大股东持股比例及业绩表现、有无定增作为主要指标,极建一个简单的打分系统。主业下滑甚至亏损,转型诉求更强,民企转型阻力更小,我们给予业绩指标和公司属性更高的权重。作为资金密集型企业,地产再融资放开后,迟迟未进行融资企业,也是公司可能转型的重要参考, 选择2014-2015年有无披露定增作为打分指标。根据上述打分标准,我们对申万房地产142家企业进行排序,得分前5位分别是荣丰控股、深大通、粤宏远、金宇车城和浙江广厦。考虑到部分公司已实施转型或明显不会转型(如刚刚定增投资房地产),剔除相关企业后,我们整理30家潜在转型公司供投资者参考。结合上市公司基本面、陎售股解禁、近期资产市场操作(如刚中止重大资产重组)等因素,重点关注粤宏远、荣丰、金宇、大龙、丰华。

    风险提示:转型不及预期,市场风栺变化风险。（平安证券）