房地产：改善性住房占比提高

    报告摘要

    10月销量企稳,但11月第一周出现衰减。10月中原地产统计的地产销量上涨30%-35%,实际签约数据好于网签数据,从一线城市的签约量来看更为乐观。以北京为例,二手房销量增长100%,新建住宅增长40%-50%。从整体来看,认购量逐渐反映到网签收据,我们预估整体市场的向好的变化态势可以维持到11月下旬。

    首套房认定放松全国并未完全执行,按揭利率维持在95折到基准。我们统计了930新政以来的销量变化情况,调研的21个城市,其中北京、上海等16个城市完全执行了首套房的认定,但广州、无锡等只是部分执行。利率方面,大部分城市只是微幅调整,能够执行的利率大部分从95折到基准。

    改善性住房占比提高,部分二手房价格小幅调整,但新建住宅价格无明显变化。从市场成交户型来看,改善性需求成交占比增加,从整个市场来看,成交价格并没有出现明显松动,唯一上涨的是北京和上海的部分二手市场。

    房贷利率下跌的空间有限。年内额度消耗的时间可能很快,信贷额度不会出现大量的增加。今年的额度有可能在12月初或者11月底用完。2015年年初额度宽松的情况也不会出现,因为银行按照月度而并非年度或者季度调控房贷额度,房贷折扣没有太大的下跌空间。

    12月销量仍有下行风险,未来市场是需求和价格的博弈。目前的市场弱势状态可能会维持到明年的二季度。从拿地的积极性来看,虽然土地溢价率上涨,但主要是三四线到一二线城市的转移。未来市场更多的是一个跷跷板市场,一边是需求,一边是价格。我们对地产未来的销量保持相对谨慎,短期内地产销量没有扭转的态势。（莫尼塔）