277亿营收赚了70亿净利 龙光地产深耕大湾区要做行业利润十强

　　3月22日，龙光地产管理层在业绩会上宣布公司2017年实现合同销售额约434.2亿元，按年增长51.2%。核心利润46.2亿，同比增长48.7%。核心利润率16.7%，同比增长1.6个百分点。管理层透露2018年公司权益合约销售目标为660亿元，同比增幅超过50%。

　　即便销售规模仍未达到千亿，但管理层指出，公司去年通过434亿的合约销售，创造46.2个亿的核心利润，可以说创造的核心利润比很多过千亿的企业还要多。“公司实现的销售增长，是一个有质量的增长，是可以给股东带来回报的增长，这是关键。”管理层透露，未来3到5年，公司的核心利润要进入全国前十。目前龙光核心利润的排名是行业18位左右。

　　中金公司研报指出，龙光2017年核心净利润超出市场预期。，该公司现有总货值人民币5200亿元，其中81%位于大湾区，短期货值3400亿，优质的土地储备可支撑公司未来三年复合性增长50%的销售目标。中金预测龙光地产2018-2019年核心净利润分别为人民币70亿、104亿，2020年销售即可达1500亿。

　　全面深耕粤港澳大湾区

　　2017年，在中央政府对房地产政策采取差异化的措施下，龙光地产各项财务指标仍实现稳步增长。年内，龙光实现营业收入276.89亿元，同比增长约34.8%；毛利95.17亿元，同比增长45.1%；毛利率为34.4%，同比上升2.5百分点。股东应占利润65.3亿元，同比增长45.4%。

　　对此，龙光地产董事局主席纪海鹏表示“我们在市场低迷的时点加紧拿地布局，土地拿得早，成本很低。”他举例称，房地产行业2013年高峰期以后，2014年下半年进入低谷，我们抓住这个时点，在深圳大量拿地，布局了几百万平米土储。

　　据了解，自2014年至2016年上半年，龙光先后在深圳斥资逾300亿元拿下四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率高于40%。其中以2.5万元/平方米楼面价拍下的龙光玖龙玺项目，开盘价达5万元/平方米，2016年最高价格达到9万元以上。2015年9月，龙光还以112亿元总价、1.95万元/平方米楼面价拿下深圳红山项目。半年后的2016年6月，电建金茂联合体以83亿的价格竞得距离红山项目不远的一宗地块，折合楼面价已高达5.68万/平方米，可见龙光地产当时拿地价格之低。

　　财报显示，2015-2016年，龙光在深圳区域的销售收入分别为88.5亿元和126.7亿元；深圳的结算收入占比分别为49%和45%。2017年，深圳区域合约销售达174.3亿元，占龙光总销售金额的40.1%。

　　除了聚焦深圳区域外，近年来，龙光地产还不断加大对粤港澳大湾区的布局与深耕。2017年，《政府工作报告》提出研究制定粤港澳大湾区城市发展规划，粤港澳大湾区有望成为世界第四大湾区。对标其他湾区，粤港澳大湾区发展潜力较大，其土地丰富、人口规模大，为未来建设提供了充足的人力和土地资源。

　　管理层透露，公司5200亿货值的土地储备里，超80%位于粤港澳大湾区，其中深圳的土地储备达到1760亿。“这些土储平均地价成本占售价还不到三成，也就是说这5200亿的货值，在未来的5到8年陆续释放出来的利润是很大的，这也是公司未来3到5年发展的基础。”管理层说，大湾区成为公司现金流的主要贡献区域。。

　　据悉，2018年，龙光地产计划推出30余个项目，可售货值超1300亿元，其中粤港澳大湾区占比约65%。另据纪海鹏透露，2018年，公司还将重点聚焦粤港澳大湾区，，还将关注粤东、粤西等大湾区外溢城市，择机进入长三角市场。

　　低成本快周转，加快规模提速

　　在坚持精准布局、区域深耕策略引领下，龙光地产还不断强化“低成本、快周转”运营模式。

　　根据安信国际调研，今年年初，龙光开始实行新的周转策略在有些地区(主要为大湾区内)设立“3478”的标准，要求拿地8个月后可供销售；在有些地区(主要为大湾区外)设“3455”的标准，要求拿地5个月后可供销售；集团将对项目公司在每个时间节点进行考核并给予激励。借助这一新的周转策略，龙光的周转速度有望再度提升。

　　而在拿地方式上，龙光主要通过三种方式获取土地储备公开市场招拍挂、收并购、城市更新。其中收并购及城市更新已经成为龙光在有些城市获取项目的一个主要途径，尤其在土地稀缺的深圳。2017年11月，龙光以69.8亿元人民币收购深圳南山区康佳项目70%股权。

　　记者获悉，在龙光5200亿元总货值中，通过并购及城市更新获取的项目权益货值约3024亿元，占比58%；而通过公开市场招拍挂获取的权益货值约2171亿元，占比42%。

　　当谈及公司在城市更新方面的优势时，龙光管理层表示，公司是2001年到大湾区到深圳，2004、2005年到佛山、珠海这些地方，“我们在那个时候已经对大湾区这些城市，从城市总体规划、产业布置都做了准备。进入这个地方十多年，在这个过程中，其实我们对政府部门、社会相关企业和机构都已经比较熟悉。，不同项目的谈判过程是怎么样的，我们是有优势的。有一些合作方认我们公司这个品牌，信任我们，就愿意合作”。

　　中金公司测算，龙光土地储备平均土地成本仅4100元/平米，仅占平均销售金额的24%，认为公司未来毛利率将维持在35%以上、净利润率将维持在16%-17%的水准。中银国际看好其土地布局前景，认为珠三角地区的购买能力较强，并相信粤港澳大湾区的发展将持续带动人口的流入，进一步推动区内房地产市场。该行指出，龙光地产在补充土地储备方面有效控制成本，认为集团较低的平均土地成本将继续支持未来高盈利水平。