拿地大收缩 远洋集团如何平衡规模与利润？

　　8月21日，远洋集团交上了中期业绩答卷。在2018年跨进千亿阵营基础上，今年上半年，远洋集团销售额突破600亿元，比去年同期上涨约33%，完成年度目标超四成。不过，与持续走高的销售额相比，今年上半年远洋集团在土地市场的动作并不多，仅获得6宗土地和1个成熟项目。与此，其毛利率下滑，财务杠杆短期有所上升。

　　销售回款率68%，下半年可售资源1600亿

　　财报显示，今年上半年，远洋集团及其合营企业和联营公司共实现协议销售总额约600.8亿元，较去年同期增长约33%；销售回款357亿元，上半年回款率为68%，同比基本持平；累计销售面积达285万平方米，同比增长24%。

　　自2018年步入“千亿阵营”后，远洋集团在今年定下了1400亿元的销售目标。据此，截至今年上半年，远洋集团完成销售目标约42.91%。

　　在克而瑞上半年房企全口径销售榜单中，远洋集团排名从去年底的26位，提升至今年上半年的23位。，在克而瑞权益金额排行榜上，远洋集团以420亿元排名26位。

　　互联网记者了解到，远洋集团计划下半年推出多个项目，预期可售资源达1600亿元，同比增长23%。按新旧资源划分，新增资源占比达76%，存货资源占比达24%，并以快周转的适销产品为主，住宅类占比达86%。

　　而在商业地产领域，今年上半年，远洋集团已投入营运的商业地产项目中，可租赁面积约120万平方米，实现租金收入17.8亿元，同比上升7%，税息折旧及摊销前利润为11.2亿元，同比上升7%。

　　，在建的商业地产项目，总建筑面积约160万平方米，发展业态以写字楼和零售物业为主，其中，北京和上海项目面积占比达76%。据悉，在建商业地产项目将于2020年至2024年陆续投入营运。

　　不过，今年上半年，来自物业投资的营业额减少了44%至3.06亿元，财报指出，主要是由于远洋集团对投资物业进行的轻资产化处理。截至今年上半年，远洋集团共持有超过16个经营中投资物业，其中以写字楼为主。

　　上半年土储下降，新获6宗地

　　值得注意的是，今年上半年，远洋集团均未进入克而瑞发布的新增货值、新增土地价值及新增土地建面百强榜单。

　　财报显示，在土地获取方面，今年上半年，远洋集团新获得6宗土地和1个成熟项目，总楼面面积及应占权益面积分别约为102.6万平方米和58.1万平方米。其中，新购入土地的平均购买成本约为5500元/平方米。

　　今年上半年，远洋集团的土地储备为3925万平方米，较去年末下降约3%。而土地储备应占权益部分则由去年底的2176.1万平方米下降至今年上半年的2076.4万平方米。

　　公告显示，截至今年上半年，远洋集团在五大城市群及核心二线城市共布局47个城市，总土地储备逾5330万平方米，其中二级开发土地储备逾3925万平方米，深圳旧改401万平方米，一级开发1004万平方米。

　　从土储的城市分布上可以看出，远洋集团在长三角、珠三角、长江中游及成渝区域土地储备在过往三年保持了高复合增长率。从今年上半年地域销售贡献度来看，京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献33%、25%、22%和13%，超过90%协议销售额来自五大城市群。

　　其中，远洋的大本营北京销售贡献占总销售额的19.8%，天津占比7.7%。在业内看来，从区域分布来看，远洋在全国均有布局，但依旧倚重环渤海区域，需进一步均衡区域布局，从而分散市场风险。

　　毛利率下降，财务杠杆短期上升

　　盈利指标方面，财报显示，今年上半年，远洋集团实现营业额约164.74亿元，同比增长约7%。远洋集团营业额主要来源于物业开发、物业投资、物业管理以及其他房地产业务。其中，物业开发业务保持着最大的贡献，其营业额约占远洋集团总营业额77%。

　　今年上半年，远洋集团毛利约33.59亿元，同比下降7%。毛利率为20.4%，较去年同期下降3.1个百分点。毛利率减少，主要是受毛利较低的回迁房集中在上半年结转影响。剔除一次性损益后，远洋集团核心利润率为6.4%，较去年同期下降3.3个百分点，与毛利率同比例下降。

　　今年上半年，公司拥有人应占溢利为18.75亿元，较去年同期的23.33亿元下降20%。远洋集团表示，管理层将会继续专注于提升股东回报，并以此为日常工作的目标。

　　在偿债能力及资金流动性方面，截至今年上半年，远洋集团资产总额增加2%至2555.93亿元，负债总额约为1905.26亿元。现金资源(包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款)共计319.23亿元，净借贷比率约为86%，较去年底的73%，上升13个百分点，财务杠杆短期有所上升。远洋集团表示，下半年将加强回款，严格控制有息负债规模，提升财务稳健度。

　　不过，在融资方面，在融资环境持续紧缩背景下，远洋集团拥有已获批尚未提用的额度约2136亿元，融资成本控制在5.43%，在行业中融资成本较有优势。

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