绿地香港对标长跑型选手 陈军称要掌握主动直线超车

　　时代周报记者杨静

　　以合作开发的方式，绿地香港（00337.HK）将自身发展布局扩展至江苏常州。

　　9月2日，公司公告表示，和常州【、】(600510)置业有限公司签订协议，双方共同成合营公司开发常州市新北区新桥镇XL120226和XL120236地块。地块预计需四年的开发时间，涵盖住宅、商业及办公综合项目。

　　早前的8月28日，绿地香港公告以17.28亿收购江苏苏州吴江区1号地块。

　　密集地拓地，正因为公司本身充裕的现金流。

　　根据2019年的半年报，截至6月底，这家公司持有现金及现金等价物105亿元。按照8月22日业绩发布会上，公司管理层释放的信息，在现金流充裕的前提下，下半年公司有非常大的腾挪空间。

　　“不再是弯道超车而是直线超车。”在业绩发布会上，绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军在回应时代周报记者提问时表示。

　　绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军

　　高增长不再是常态

　　据了解，下半年公司内部定出的土地投资在130亿左右。拿地渠道上，会考虑在同政府勾地和国企合作中把握机会。货值储备方向敲定在长三角和珠三角地区。

　　这两大区域也是公司上半年土地拓展的方向。上半年新增的6个项目，主要分布于云南昆明、广西南宁、安徽广德、江苏镇江、浙江桐乡5个城市，新增建筑面积268万平方米，平均土地成本1560元/平方米。

　　截至2019年6月底，绿地香港在20座城市拥有土地储备约2010万平方米，平均楼板价为2665元/平方米。

　　2665元/平方米的成本价，对比上半年12890元/平米的销售均价，绿地香港的毛利看上去十分可观。“未来毛利率达30%是可以保障的。”陈军很有信心。

　　今年4月，绿地香港出售给Brookfield的上海五里桥项目带来的收益目前并没有计入上半年利润中。“预计到今年底，交易的收益可以归入整体利润。”绿地香港董秘雷雨在业绩发布会上表示。

　　根据陈军的透露，正因为绿地香港本身在资产上的优质，交易方才会以高溢价买下。

　　“我们选择卖，是考虑到用卖出后所得的资金来投资其他项目所带来的收益，会超过继续持有这个物业本身所带来的收益。”他表示。

　　按照陈军的判断，当下房地产行业已经进入风险投资时代，企业本身的发展也应该回归到合理的空间。

　　于绿地香港而言，往常50%甚至是60%的增长已经不被认为是常态。“绿地香港正在进入一个平缓增长期。”8月22日公司业绩发布会上，陈军认为。

　　注重内驱发展

　　告别六年前高达170%的负债率，绿地香港本身也在改变。

　　根据2019年上半年的数据，公司净负债率为50%，较去年年末下降38%；净利润为8.8亿人民币，同比增长90%；毛利率由2018年同期的的24%上升为36%。

　　规模与绩效双增长的情况正在呈现。

　　2019年上半年合约销售256.05亿元，同比增长67%，完成全年500亿目标的51.2%。全年可售货值700亿元推算，完成全年目标将是大概率事件。在陈军看来，绿地香港上半年的各项指标取得了历史性的突破。不过，与过往业绩会上强调销售目标相比，今年的半年报业绩会上，稳健发展、注重现金流等成为管理层的关键词。

　　“企业想要短期或者长期的发展，所做得动作就会不一样。比如跑5公里，一开始上来就是冲刺速度，后面可能压力比较大。绿地香港注重的是行稳致远，一步一个脚印。”陈军回应时代周报提问时给出原因。

　　注重内驱型的发展，被绿地香港提到重要的位置。

　　降低融资成本是一方面。不同于上半年大部分开发商走高的融资成本，绿地香港目前为5.17%，比去年年末的5.21%都要低。

　　融资成本的降低，得益于债务结构的调整。其中，减少境外借款是重要的一环。

　　据了解，上半年公司用一部分货币资金归还美元债，进而使得境外借款占比大幅减少。曾经一度占比高达76%的境外借款，到今年6月底已经降至38%。

　　审慎融资也是策略之一。按照陈军自己的表述，“公司的融资政策在不断收紧，稳中偏紧。”

　　2019年，截至9月，绿地香港只在今年7月发行了一笔2021年到期的3亿美元票据，票面利率6%。

　　据陈军的介绍，上半年绿地香港共计有6.5亿美元票据需要偿还，除上述一笔3亿美元债，大部分债券是用公司现金予以偿还。

　　“绿地香港从来没通过信托方式进行融资，不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资。公司在境内的融资空间非常大，因为有很多工具还没有用。”陈军称。

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