18年港股内房股：大牛不在 凛寒难捱

　　2018年的楼市，让各路房企感受到了凉意。

　　对于房地产行业而言，大型房企在这一年可谓是痛并快乐着。痛的是，频繁的政策调控和价格管制下，房企带着规模一路狂奔的背景下，利润空间一再被压缩；快乐的是，受益行业集中度上升、销售规模增加以及内部管控加强，龙头房企仍将维持较高的盈利水平，在竞争中占据有利地位。

　　小房企则更是苦不堪言，因为目前的房地产市场犹如春秋走向战国时期情形小国或许将被逐渐吞并，大国则越来越强。

　　年底了，通过梳理地产行业的政策及代表性公司，与投资者一同回顾内房股的这一年。

　　政策是地产的关键土壤

　　中国房地产市场是一个极其复杂的巨大市场，民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素、多种力量的合作和博弈，共同决定未来房地产市场的走势。

　　政策方面，今年以来，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。尽管在金融财政政策定向“宽松”的，房地产调控政策仍然“从紧”。

　　如2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”。

　　，在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。

　　目前来看，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温。房企也开始思索未来的路，更多的房企选择了慢下来，更加稳妥有质量的发展。

　　如中国指数研究院近日发布的数据显示，2018年1-11月，全国300个城市住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。11月，百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。

　　，期内全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

　　这表明房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力加快拓展。

　　未来，受政策持续深化影响，一线城市房价将继续维持稳定，其他热点城市房价将继续调整，房价降温的城市数量将进一步增加。

　　逆势中上涨的内房股

　　令人惊奇的是，通过梳理主要内房股的股价表现，注意到，尽管中国房地产业的暴利时代已过去，不少房企仍用强悍的吸金能力，完成了股价的逆势上涨。

　　截至2018年12月28日，港股上市内房股(百强房企，且市值>50亿港元)中，年内涨幅超过5%的仍然有12只。其中股价表现最为强势的为华润置地(01109)，该股逆势大涨36.09%；表现较好的为正荣地产，年内涨幅达27.76%。

　　其实，对于房企而言，在销售增长确定的前提下，判断其盈利增长确定性的核心变量指标是盈利质量，而影响盈利质量的两个指标则是毛利率和核心利润率。

　　鉴于2018年报未披露，按照半年报，港股内房股中毛利率及核心利润率都居前的有华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、中海地产(00688)、龙光地产(03380)以及世茂房地产(00813)。正是凭借着超强的赚钱能力，这些房企在楼市热潮退却后，仍保持逆势大涨。

　　其中华润置地表现最为抢眼，资料显示，截至2018年11月，华润置地及其附属公司近1897亿元的合同销售额已超过其年初设立的1830亿元的销售目标。

　　华润中期业绩显示，上半年综合毛利率高达48.1%，较2017年同期上涨13.1个百分点。该水平超过前20房企所有同行，高出行业龙头万科近14个百分点，亦高出多年的“利润王”中海地产近12个百分点。

　　值得一提的是，华润今年上半年在一线城市的毛利率高达60.6%。其中，深圳湾悦府和华润城三期的毛利率都超过70%。，其净利润率也高达20.2%，亦超过很多房企的毛利率水平。

　　临近年底，华润置地逆势拿地补仓力度不减，单12月，华润置地不仅签下了规划用地约3000亩的沈阳产业综合体，还先后落子北京顺义、广东东莞、广东湛江、广西柳州、浙江杭州良渚新城、黑龙江哈尔滨香坊区。

　　一只值得关注的内房股为龙光地产，从毛利率指标来看，龙光地产37%的毛利率超过中海，与龙湖处于同一水平；在以大湾区为战略核心的房企中，龙光核心利润率亦高达19.4%，其股价年内涨幅也超过20%。

　　龙光为深耕大湾区的本土房企，大湾区为其战略核心。截至2018年上半年，龙光地产在的土储面积达到2200万平，占总土储的比重为62%。按照龙光地产战略规划，未来5-10年，该公司在大湾区的市场份额将由2018年上半年的近4%提高到10%。

　　由此可见，有国资背景的房企，整体盈利能力优于民营房企，如盈利标杆华润置地、中海地产表现出众；，中型房企中深耕区域的龙光地产也是低调的利润高手。

　　中小型房企掀起赴港上市潮

　　2018年，对于赴港上市的地产股而言，时机并不好，但企业要发展、要融资，就必须要进入资本市场。

　　注意到，过去一年来，香港资本市场频频传来内地中小房企的敲门声。如今年先有正荣地产、福晟国际、美地置业、弘阳地产、恒达集团、万城控股成功上市，中梁也已递交招股书，还有计划上市的银城国际、德信地产。

　　继正荣上市后，中梁地产为新进千亿阵营房企之一，唯一一家尚未上市的千亿房企。据悉，中梁控股目前总资产规模达1347.26亿元，在近8年拟上市住宅为主的房企中规模最大。

　　值得一提的是，从年初以来股价逆势上涨的12只内房股中，就有两只为次新地产股，分别为正荣地产及弘阳地产，对比今年港股IPO破发潮显然为一枝独秀。

　　正荣地产于今年1月份上市，5月份即被纳入恒生综指，6月份被纳入沪深港股通。正荣的投资价值之所以能被认可源于其扎实的基本面，以“改善大师”精准定位的正荣，上市后成功打通了境内外融资渠道，有效改善自身债务结构。

　　据悉，正荣致力于优化其债务结构，目标于两年内将短期债务占比由2018中期的53.2%降至30%，2018年底将其信托贷款占总债务的比例由中期的39.4%分别减至30%，2019年底降至25%-30%。

　　法巴预期正荣2018-2020年销售同比增长达56%、19%、23%，并预计2018-2020年其净负债比率由2018年中期的172%分别降至115%、97%、78%。若正荣能完成降负债的目标，其安全边际又多了一道防线。

　　对于一家逆势上涨的次新股为弘阳地产，该公司近年来飞速发展得益于早期深耕发展苏皖地区，其土地大多十分优质。，发展多年依然未跳出苏皖地产圈的现实逐步变成了公司的一大“高危风险”。公司在此前的招股书中提到，未来将在包括武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市设立分公司，并在目标城市通过收购方式并入土地。

　　如果说资金是企业之血，利润则是企业发展之源，对于纷纷登陆资本市场的中小型房企而言，其发展还是得回归到有效益的增长。在限价导致的项目利润水平下降的情况下，房企未来更应精准抓住客户需求，特别是在客户价值敏感点上做足功课，在观感质量上严格把关，力求在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出。

　　政策的曙光，2019年房企如何展望？

　　从恒生中国内地地产指数走势图来看，内房股行情始于2016年12月，止于今年二季度。近来，外资大行及机构密集发布研报，唱好优质内房股，建议投资者买入或长期持有。

　　如花旗和德意志银行都认为，内房股估值已跌至“历史低位”。花旗预测2019年整体PE为4.3倍，股息率为9.8厘。德意志银行则预测内房股未来12个月PE为4.1倍，股价较每股资产净值折让50%。

　　瑞信更是在11月销售数据发布后，就明确表示内房11月销售有惊喜，大型内房首选中海、华润置地以及龙湖，中小型房企则首选世茂房地产、中国金茂。

　　中金亦建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头，推荐龙湖集团、华润置地及中海地产。

　　再加上近来朋友圈频频刷屏的部分城市已取消限售，【、】更是发表了《房地产行业2019年投资策略——周期的力量，政策的曙光》报告，并维持地产“超配”评级，坚定看多优势地产股。

　　国信证券认为2019年房地产行业走势类似2012年，彼时政策出现局部微调后，2012年地产股出现一轮大行情，并预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%、新开工与2018年持平。

　　，乐观的投资者认为目前市场最糟糕的时候已经过去，鉴于经济放缓、贸易摩擦、人民币贬值将进一步明朗化，，新一轮大规模降税随时会公布，政府大力支持扶持民企。

　　经济数据和业绩的确定还需要时间，对于房地产行业，市场仍缺信心。

　　（文章来源智通财经网）