地产见底复苏路线图
行业所面临的信用、交付、销售等问题错综复杂,呈现逆循环势头。我们预计,在现有政策框架基础上,政策有望进一步扩围和深化,从而推动市场基本面复苏。市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎,唯境外债务仍可能成为一些企业的长期困扰。
▍既有政策的大范围推广和深化,销售有望见底回升。
我们相信,过去一段时间的政策探索,重新定义首套房标准、推动货币化安置、部分放开限购等手段,将在不同城市探索。当前需求侧政策空间较大,不少地方房价下降幅度已经不小,我们认为市场在3月份后有复苏可能。
▍居民中长期贷款罕见月度净下降,贷款需求严重不足,意味着按揭贷款利率定价可能继续快速下降。
2022年2月,中国人民银行公告住户中长期贷款减少459亿元,这是历史上罕见的月度居民中长期贷款净减少。这说明,尽管监管对投放按揭持积极态度,但按揭贷款较之其他类别贷款定价明显偏贵,其利率有显着的快速下降空间。历史证明,按揭贷款利率和销售表现紧密相关。
▍信贷环境持续好转,但境外债务可能成为长期负担。
我们认为,金融体系对房地产信贷投放相对积极。资金方可能最大限度回避风险,但总额度毕竟充足。如果二季度开始销售回款恢复,相信境内信用环境会有所缓解。唯境外负债的问题可能长期持续。对全球配置的投资人而言,一些企业展期和违约,可能导致其对于中国地产业离岸高收益债整体存疑。即便销售恢复,这种疑虑也很难化解。长期而言,我们相信不少企业需要对存量境外债作出偿付安排,而负债端海外债占比较低的企业或持续占据优势。
▍从合作项目并购出发,企业信心结构性恢复。
当前,我们认为企业的信心处于冰点,而我们相信一些因素会推动土地市场在下半年复苏。1)销售可能在二季度见底反弹;2)较高的政府性基金收入要求之下,地方可能推出质素较高的核心区域土地;3)除境外债,我们相信房地产大中型企业信用有望在下半年稳住;4)信贷本身不稀缺,高信用企业也充裕的资金可供支配。
▍风险提示
部分企业盈利能力大幅下行的可能性;疫情管控对项目开盘的影响。
▍投资建议以短期化解长期问题,在调整中遇见新未来。
我们认为,板块调整之所以剧烈,是因为在一个很短的时间,大量问题一同暴露。这里不仅包括表外负债的问题,预售监管导致的项目资金无法归集问题,盈利能力明显下降问题,更包括深层次的,如职业经理人和股东之间互信问题,狼性快跑的员工团队无从适应市况调整的问题,外包文化之下高成本高费用问题……这是一次极短时间内问题的集中爆发,表现为一部分企业债务违约,不少企业业绩明显低于预期。我们相信,只有在今天保住信用,才有企业未来可言。
我们建议,特殊时期,辨别公司信用与其主要看资产负债表,不如观察以下指标
1)是否有稳健内生,文化包容度高的中高管团队,在危机面前高管是否愿意和公司整体共进退。换言之,公司核心管理层是否由公司自身培养,在公司服务多年?
2)公司的债务结构中境内负债是否占绝对多数。或者如果境外负债较多,长远来看其境内负债有无希望大量替换境外债务?
3)公司实控人是否愿意在关键时刻有所担当?
我们深信,信用风险尚未完全终结,但有足够多的蓝筹企业,能够冲过险滩,在未来迎来新的发展。我们推荐【()、】(行情600048,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、美的置业、万科A(行情000002,诊股)(万科企业)、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、绿城中国和龙湖集团。
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