民营房企身影不再，首轮凉意依旧——福州第一轮土拍点评

　　福州2022年首轮土拍流拍率30%，相较2021年第三轮28%提升2pct。福州开年首轮土拍计划出让20宗地，结果3宗土拍现场取消出让，还有3宗流拍，最终本次土拍共计成交14幅地块，其中四城区12幅，马尾1幅，长乐1幅。

　　福州首轮土拍凉意依旧，仅有2宗地进入摇号环节。首轮最终成交的14宗地中仅有2宗地达到最高限价进入摇号，而且都是小面积地块金额不大，底价成交9宗地。从溢价率的角度看，本轮土拍的最高溢价率为15%，为溢价率的上限，相较2021年第三轮最高溢价率的63%还是下降明显。实际成交时，本轮土拍底价成交占比64%，相较2021年第三轮土拍市场进一步降温。

　　福州本土国企托底现象依旧明显，民营房企身影不再。本轮土拍共计成交总金额为82亿元，成交总体量71万方，除保利获得一块晋安区东二环地块外，剩余均为福建本土国企“兜底”拿地，例如建发地产、福州新区开发集团、福州经开区建设集团、【()、】(行情601187,诊股)等，而这实际上也是国企在经过2021年第三轮兜底后的发力。而且我们发现民企身影“消失”，如去年还在活跃的龙湖、正荣、融侨、融信、大东海等都没现身。目前来看，房企普遍资金都异常紧张，政策依然还没有放松，对于福州而言，这次土拍比2021年年底还惨，预计后续会有政策放松。

　　福州首轮土拍地块出让规则继续“限地价+摇号”，以及限房价并未放松。从土拍规则来看，除两宗商服用地和公共用地采取价高者得的拍卖规则外，住宅用地均延续2021年的“限地价+摇号”。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、中国、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团(行情600383,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、【()、】(行情000656,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家(行情000560,诊股)、招商积余(行情001914,诊股)、碧桂园服务。

　　风险提示政府重新放开前融、再走土地金融模式。