央企金茂服务，收购首战告捷

　　6月17日盘后，金茂服务(00816.HK)发布公告称，公司全资附属公司金茂物管通过北交所举办的公开挂牌程序，以4.5亿元的代价投得首创置业旗下的物业公司首置物业。

　　在收购事项完成后，首置物业将成为金茂服务的间接全资附属公司。

　　这是其在3月10日完成港交所IPO后的并购首秀，期间仅用时99天。

　　那么这笔收购的成色如何？

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　　首战告捷，收购标的性价比高

　　根据公告披露，首置物业目前在中国境内有23家分公司提供物业管理及相关服务，业务分布覆盖19个省份的22个城市，服务业态包括住宅、商业、写字楼、公建。

　　截至2021年12月31日，首置物业的合约面积约为711万平方米，其中在管面积约为280万平方米；总资产约为2.06亿元，净资产1.19亿元，税后净利润约为3273万元。

　　根据公告，独立评估机构按照市场法对首置物业进行估值，约4.75亿元，市盈率约为14.52倍，而最终的交易对价为4.5亿元，成交PE为13.75倍。

　　物股通统计了今年以来物业行业公开的大额收并购核心信息

　　（数据来源公司公告，制表物股通）

　　金茂服务的首单并购以13.75倍的PE值落地，为统计企业中最低，代价较为合理，体现出较高的收购性价比。

　　02

　　抢抓机遇，扎实推进战略落地

　　本次转让方首创置业，隶属北京首创城市发展集团有限公司，是北京首都创业集团有限公司的间接全资附属公司，首创置业为中国领先的大型地产综合运营商，已构建起住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发四大核心业务线以及高科技产业地产、文创产业、长租业务三大创新板块，土储面积可观。

　　作为主要承接首创置业所开发项目的物业公司，首置物业的住宅项目覆盖首创天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大系列产品，树立起中高端物业服务品牌形象，这与金茂服务专注高端物业管理服务市场、深耕品质服务的战略定位高度匹配。

　　住宅之外，首置物业为首创置业开发的多个商业综合体、高端办公楼、大型独立商业项目提供物业管理服务。截至2021年底，首置服务商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。

　　物股通认为收购首置物业符合其“高全新快”的发展战略。

　　原因在于金茂服务与首置物业双方在管项目地域分布及业态组合方面均具有较高的重合度，符合“高”和“全”的DNA特征。

　　（图片来源金茂服务官微）

　　首置物业项目主要分布于京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群核心城市，城市量级较高，且北京项目分布占比最高；而金茂服务则长期聚焦于一、二线及新一线城市，这将有利于金茂服务发挥协同价值，增加管理密度，降低管理成本，并为进一步拓展业务空间、提升收入水平提供了先决条件。

　　业态方面，并购双方均属住宅、商业、写字楼、公建等全业态布局企业。通过并购，金茂服务在商服板块的收入占比将显着增加，尤其是规模可观且品牌价值较高的商业项目，将强力提升金茂服务在高端商业物业服务领域的品牌竞争力。

　　在公告中，金茂服务也欣喜的介绍到，此次收购首置物业的在管及合约管理项目主要为高端住宅及高端商业项目，较为匹配公司管理高端项目的战略定位，且该项目与公司在管项目地域分布重合度较高，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应。

　　随着管理层扎实的推进公司战略落地，未来金茂服务有望通过全周期的高端服务，更好地实现对业主服务的全业态、全场域覆盖。

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　　价值低估，或迎来增量资金青睐

　　根据年报数据显示，截至2021年12月31日，金茂服务总收入为15.155亿元，同比增长60.5%；毛利为4.7亿元，同比增长100.2%；整体毛利率增加至31%，经调整净利润为1.95亿元，同比增长153%。

　　（图片来源金茂服务官微）

　　此次收购首置物业，可帮助金茂服务业绩再上一个新台阶，并巩固其在高端物业服务领域的领先地位。首置物业商办业态的占比较高、毛利率较高，其有助于优化金茂服务的收入及利润结构，提升市场估值。

　　关联地产方面，6月10日，中国金茂(00817.HK)发布公告表示，拟以协议安排方式私有化中国宏泰(6166.HK)，交易作价约25.65亿港元。叠加6月17日的收购，中国金茂及旗下金茂服务半个月内好事成双。

　　透过两单收购，中国金茂及金茂服务拟分别将国内领先的区域产城龙头——宏泰和国内高端综合性物业管理服务商——首置物业纳入麾下，纳入首置物业及中国宏泰两大资产可强化中国金茂及金茂服务在产业市镇规划、政企协作方面的能力。

　　当前，金茂服务的股价经过IPO后3个多月的调整，与同板块的其他3家央企相比，即使排除流动性的因素，也已经呈现出明显的被低估特征。

　　（数据来源富途，制表物股通）

　　相信在完成对首置物业的收购后，资本市场会对金茂服务的价值会进行重估和修正。

　　正所谓“时光不语，静待花开；你若盛开，蝴蝶自来。”

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