万科营运能力分析

      万科集团2023年度有13.1万员工，其中万科物业9.7万员工，地产开发员工同比减少14%。经营服务业务全口径收入558.1亿元，万科对经营性资产采用成本法核算。

其中还未独立上市募股的经营性业务情况如下

一、万科物流仓储(万纬物流)

1. 2023年实现营收41.8亿元,同比增长17.2%

· 高标库营收23.0亿元,增长6.3%

· 冷链营收18.8亿元,增长33.9%(不含供应链收入)

2. 新开业8个项目,可租赁面积43.9万平米

· 冷链30.6万平米

· 高标库13.3万平米

3. 累计开业项目可租赁面积1002万平米

· 高标库852万平米,稳定期出租率88%

· 冷链150万平米,稳定期库容使用率77%

案例:

安博(PROLOGIS，原普洛斯全球)是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商,致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。公司的产品有包括港口、机场和高速公路交汇处附近的公司资产在内的高通量分布设施(HTD)。该公司不持有GLP及自有在中国的资产，但仍然运维在中国的部分物业。

上市日期1997-11-21。市销率平均值12.94倍。2023年主营业务收入人民币568亿,扣非后净利润216亿元。资产负债率38%,员工人数2574人。最近一年收入构成:租金收入84.9825%;战略资本收入14.959%;发展管理及其他收入0.0585%。

截至2020年6月30日,集团拥有4,037个物业,涉及8946万平方米的可出租面积。该等物流设施出租给约5,500个客户,当中包括亚马逊、Home Depot、FedEx、UPS、沃尔玛等龙头企业。

二、万科租赁住宅(泊寓)

1. 2023年营收34.6亿元,增长6.8%,实现整体盈利

2. 管理23.33万间,累计开业18.01万间,布局31城,24城排名前三

3. 纳保147个项目共10.15万间

4. 出租率95.76%,企业客户占23%

5. 前台GOP利润率88.4%,租金收缴率99%,自有渠道获客占85%

案例:

INVH.N,Invitation Homes Inc.是美国一家领先的住宅持有者和单个家庭住宅租赁的经营者。公司选择的地点具有强劲的需求,高壁垒和高增长潜力。其主要位置在美国西部和佛罗里达州。通过严格的市场和资产选择,公司设计了其投资组合,以达到经营效益。自2012年成立以来,公司建立了一个成熟的、垂直集成的运营平台,使得公司能够有效地获得、翻新、租赁、维护和管理家园。

上市日期2017-02-01。市销率平均值9.11倍。2023年主营业务收入人民币172.27亿,扣非后净利润23.79亿元。资产负债率46.98%,员工人数1555人。最近一年收入构成:租金收入99.4389%;合资企业及联营企业的管理费0.5611%。

三、万科商业开发运营

1. 2023年商业营收91.1亿元,增长4.6%

· 印力项目营收57亿元,增长4.1%

2. 合计开业商业203个,1158万平米;在建305万平米

· 印力开业74个,714万平米;在建71万平米

· 长三角、珠三角占52%,一二线城市占90%

案例:

领展房地产投资信托基金是香港首家及以市值计现时亚洲地区最大型的房地产投资信托基金。物业组合的零售设施提供日常所需,服务顾客。停车场设施主要为使用零售设施的租户、顾客及邻近居民提供服务。领汇的管理人是领汇管理有限公司现行之领汇投资策略为投资于可获取持续回报的香港非住宅用途物业(以零售为主,但不包括酒店及服务式住宅)和停车场物业,并透过资产提升工程,提高物业的价值。

上市日期2005-11-25。市销率平均值13.12倍。2023年H1主营业务收入人民币61亿,扣非后净利润-32亿元。资产负债率28.66%,员工人数1300人。最近一年收入构成:于中国香港之物业投资62.4489%;停车场业务19.6256%;零售物业12.6287%;其他业务5.2967%。

四、万科酒店与度假

1. 拥有33家在营酒店,形成"瞻云"、"有熊"两大品牌

2. V•SKI运营4家滑雪场共68条雪道,管理4家滑雪学校

· 2023年接待73万人次,营收2.8亿元。

五、根据以上案例公司的数据,我们可以对万科集团的各个业务板块进行估值:

1、万科物流仓储(万纬物流)参考案例公司安博(PROLOGIS)的市销率12.94倍,考虑到万科物流仓储2023年营收41.8亿元,估值约为541亿元。

2、万科租赁住宅(泊寓)参考案例公司INVITATION HOMES的市销率9.11倍,万科租赁住宅2023年营收34.6亿元,估值约为315亿元。

3、万科商业开发运营参考案例公司领展房地产投资信托基金的市销率13.12倍,万科商业开发运营2023年营收91.1亿元,估值约为1195亿元。

4、万科酒店与度假由于缺乏数据及案例,酒店与度假板块估值较难判断,暂不纳入估值范围。

综上,万科集团三个主要业务板块(不含酒店与度假)的估值合计约为2051亿元人民币。

需要注意的是:

估值参考了可比公司市销率,受可比公司选取和公司自身特点影响较大,仅供参考。

估值基于2023年单年度营收数据,没有充分考虑公司成长性。

估值受宏观经济环境、行业景气度、资本市场情绪等因素影响,未来估值水平可能发生变化。

     ,这一估值结果仅是基于有限信息和假设而得出的粗略判断,并非投资建议