西南证券--房地产行业周报：上海楼市调控限制投机 不改长期市场

　　【研究报告内容摘要】

　　2020年 1-12月销售持续回暖，投资增速扩大，开竣工持续好转。 ]根据国家统计局数据，2020年 1-12月开发投资完成额 14.14万亿元，累计同比上升 7.0%，比前值回升 0.2pp。住宅销售面积和销售额累计同比持续回暖，2020年 12月住宅销售面积和销售额同比分别增长 11.5%和 20.2%，1-12月住宅销售面积和销售额分别为 15.49亿平方米和 15.46万亿元，累计同比分别增长 3.2%及 10.8%。2020年 1-12月住宅新开工面积累计达 16.4亿平，同比继续收窄，增速为-1.9%，比前值提高 0.8pp。2020年 1-12月住宅竣工面积累计达 6.6亿平，同比继续收窄，增速为-3.1%，比前值提高 2.7pp。

　　下半年上海楼市呈现过热迹象，政府调控政策加码。2020年 1-12月上海商品住宅销售面积 919万平方米，同比增长 19%，销售额 5174亿元，同比增长24%。下半年购房需求释放强烈，7-9月单月的成交金额同比增速均在 30%以上，10月更高达 79%，12月同比增长 66%。从成交均价来看，全年成交均价同比仍为 4.2%。1月 21日上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》，从限购、增值税、信贷、土地供应、销售管理等方面对上海的楼市进行全方位的调控。

　　中心城区供应力度相对较大，区域成交均价涨跌呈现分化。浦东、宝山、青浦全年商品住宅供应面积分别为 139.1万平、73.2万平和 58.5万平成交面积分别为 154.4万平、82.3万平和 69.9万平，外环郊区的绝对供应量和成交量居前。若排除各区的面积差距带来的影响，长宁、黄埔、静安、普陀等中心城区供求比居前，中心城区供应力度仍相对较大。长宁、黄埔、静安、普陀等中心城区同样是成交均价涨幅居前的区域，这些区域并没有因为相对较强的供应力度影响房价，反而因为其土地资源的稀缺性为房价上涨提供了坚实的支撑。

　　结构性供需不平衡问题或将改善，但调控不改长期趋势。我们认为，调控政策的加码短期将对市场预期形成一定冲击，抑制市场投机需求，但无法根本上改变供需格局，中长期来看核心城市需求仍有强力支撑。本次新增土地供应以郊区和五大新城为主，核心区的供需不平衡现象仍然存在。2021年上海将完成70万平中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施 1000万平旧住房更新改造，加快租赁房建设，形成供应 5.3万套，解决市内结构性供需不平衡的问题，结合新政优先保障无房家庭自主需求，上海楼市有望持续向好。

　　投资策略与重点关注个股板块估值处于低位，行业政策的状况下，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线1）均衡型的龙头房企万科 A、融创中国、保利地产（600048）、旭辉控股等；2）永续经营型的特色房企新城控制、龙湖集团、华润置地、宝龙地产等；3）城市更新型的特色房企龙光集团、佳兆业集团等；4）优质物管企业永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。