银行业：调控政策隐现微妙调整信号

    事件

    2月2日至3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会召开。会议提出“加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足购房家庭的贷款需求”。

    点评

    房地产调控政策隐现微妙调整信号

    中央经济工作会议提出“加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。虽然目前住房限购政策仍然执行，但我们认为，央行此次表态是对中央经济工作会议关于房地产政策的衔接和细化，实质是一种差异化房地产信贷政策，意味着房地产调控政策出现微妙变化。目前，银行住房按揭贷款已出现一定程度松动信号（1）多家银行首套房贷款利率出现松动，部分银行首套房贷利率可打9折；（2）部分银行个人住房贷款审批和放款流程开始提速。

    差别化房地产信贷政策一石四鸟

    1. 稳定房地产建设投资增长，保障经济不大幅下滑

    转型之路漫漫。2011年，我国房地产业固定资产投资完成额占全部固定资产投资完成额的比重达25.07%，仍是国民经济重要产业。即使在美国，新屋开工量仍是重要的宏观经济先行指标。

    2. 为“稳中求进”和转型创造较平稳经济环境

    避免经济大落是实现中央提出的“稳中求进”和转型战略的宏观环境要求。鉴于房地产业仍然重要，普通商品房建设平稳发展其实有利于我国经济平稳转型。

    3. 稳定地方政府财力，支撑保障房建设和地方政府债务安全

    目前土地出让收入仍是地方政府可支配财力的重要来源，而后者是公益性平台项目贷款的本质还款来源。2010年，我国地方政府财政总收入中，国有土地使用权出让金收入为28197.7亿元，占26%。普通商品房市场的健康发展可防止地方政府土地出让收入显著下滑，确保地方政府财力，为地方经济发展、保障房建设和地方政府债务安全提供保障。

    4、增加普通商品房供给，平抑房价，满足刚性需求

    平衡商品房供求关系是稳定房地产市场的关键，支持普通商品房的差别信贷政策配合限购政策利于扩大一手普通商品房供给和需求。

    对上市银行业绩影响基本为中性

    央行这一政策取向对银行开展普通商品房开发贷和一手住房按揭贷有促进作用，但鉴于目前房地产调控政策整体环境并未放松，且较之其他个人贷款，住房按揭贷款收益率并无优势，今年银行房地产贷款不会出现过快增长，上市银行房地产贷款风险总体仍然可控。

    风险提示

    房地产限购政策仍可能影响上市银行资产质量和业绩增长。