地产投资托底经济 愿望很美好但现实很骨感

　　国内一季度GDP增速下探至7%，在经济内生增长动能比较弱的情况下，预计二季度经济增速将惯性下探到6.7%附近，即跌破政府政策目标的下限。4月贸易盈余萎缩，内需不济的问题更严重。，二季度稳增长的压力非常大。近期财政政策、货币政策均趋向积极，经济托底并非易事，尤其是市场普遍预期的房地产投资回暖，恐怕难以实现。

　　3月中下旬开始，在密集政策推动下，房地产销售稳步向好，当月销售同比增速跌幅大幅收窄至-1.61%，4月进一步反弹至7%。销售是房地产投资的领先指标，市场对房地产投资恢复寄予厚望，但这是正常的房地产上升周期的逻辑，与当前的发展阶段并不吻合。

　　2014年四季度，降息等一系列刺激政策推动房地产销售快速增长，今年一季度陷入低迷，更别提投资恢复，当时的房地产投资增速甚至降到了历史最低点。其原因在于，当前处于房地产的下降周期，由于人口结构的变化，房地产供需结构出现反转。

　　世界范围内房地产周期运行规律表明，人口结构是房地产长周期的决定性因素。统计局数据显示，截至2012年12月底，中国在15至59岁之间的劳动年龄人口为93727万人，较2011年减少了345万人。有关人士认为，2012年中国劳动年龄人口第一次出现了绝对下降，这只是一个长期趋势的开始，至少在2030年以前，中国的劳动年龄人口应当会每年稳步减少。人均居住面积达到33平方米，和发达国家水平相比并不低。劳动人口是房地产需求的根本性力量，随着中国人口红利的消失，房地产需求将逐步萎缩。

　　当房地产步入下行周期，投资增速自然趋于回落，考虑到我国高库存压力及投资冲动，未来房地产投资下滑压力非常大。截至2015年4月，商品房待售面积65681万平方米，按照过去12个月的平均月销量计算，消化库存需要将近7个月。前两年地产商盲目拿地导致新屋供给惯性冲高，过去两年，基本每个月的新房开工面积都超过当月销售面积，导致库存不降反升。，房地产业未来几年都有去库存压力，销售反弹并不会导致投资恢复，反而是加速去杠杆的好时机。

　　短周期看，与房地产投资密切相关的资金、新开工等指标持续低迷，同样不支持投资增速的回升。截至今年4月，房屋新开工面积累计同比下降17.3%，较2014年跌幅扩大。同期房地产开发资金来源同比下降2.5%，同样较2014年大幅下跌，反映出房地产行业投融资环境恶化。整体去库存压力大，叠加投资资金不足，体现为新开工面积萎缩，导致投资增速的下滑。

　　2003—2012年，是房地产行业发展的黄金十年，房地产投资增速长期维持在30%左右，2013年以来逐步下降至15%左右，到2015年进一步下降到个位数。5%左右的房地产投资增速有望成为一种常态。房地产投资难以成为整个经济固定资产投资的推动主力，顶多在政策强刺激下出现止跌企稳。短期来看，见效最快的依然是政府主导的基建投资，为了达到全年7%的GDP增长目标，基建投资增速需回到25%以上。 (作者单位安信证券)