招商局与前海管理局建合资公司 招商蛇口前海土地正式确权

　　招商局集团奔走多年的深圳前海土地确权问题终于尘埃落定。去年，招商局蛇口换股吸收合并招商地产时曾提出，将以成立合资公司的方式与深圳政府合作，主导深圳前海蛇口自贸区的开发建设。

　　经济观察网了解到，6月18日，招商局集团与前海管理局就组建合资公司正式签署了框架协议。

　　此次组建合资公司的投资主体分别为招商蛇口(001979,买入)控股的平台公司和前海管理局下属前海开发投资控股有限公司，双方股权比例为50:50，由招商局集团实现财务并表。深圳市委书记马兴瑞和招商局集团董事长李建红均出席签约仪式。

　　从合作的土地面积看，本次纳入合作范围的土地为以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，扣除现状保留用地后剩余的2.9平方公里土地，大于此前招商蛇口重组上市时公告的2.4平方公里的土地使用权。

　　招商蛇口方面向经济观察网表示，这表明招商蛇口在前海片区可控、可开发区域的面积进一步扩大，意味着招商蛇口在前海的土地开发工作全面启动。

　　前海土地确权

　　在招商蛇口目前可供开发的土地中，其位于前海片区的土地储备最具想象空间。

　　此前，招商局蛇口与招商地产换股吸收合并的方案披露，招商局蛇口除招商地产外拥有境内全口径土地储备合计388万平方米，这些土地储备主要位于深圳，包括太子湾片区、前海物流园和前海合作区，用地类型主要是商业、居住和物流用地。

　　其中，蛇口老片区的土地性质多为工业用地，约有150万平方米，未来这些土地有两种可能性，一是经过必要的调整变成住宅，二是把这些旧厂房改成之后形成创意文化园区；太子湾地区的土地储备是在2011年拍卖时获得，土地性质非常清晰，基本上是按照土地现状进行评估后注入上市公司。

　　而因前海合作区的单元规划尚未制定完成，土地登记被相关部门暂停等原因，招商蛇口在前海的土地用途一直无法确定。直至2013年6月5日，深圳市人民政府通过了《前海深港现代服务业合作区综合规划》。《规划》表明，招商蛇口拥有的2.42平方公里土地使用权需调整规划用途。

　　在今年3月举办的投资者会议上，招商蛇口总经理许永军表示，当前已确定的是公司在前海的土储总建面是在500万至550万平方米。

　　根据深圳市政府官网公示，这些土地储备中住宅的配套占比在15%-20%。招商地产证券事务负责人表示，前海片区的土地特点是有很多工业、仓储用地，由于深圳市政府公示了对这些土地性质进行变更，将其变性为住宅、商业和配套用地，实际上土地性质已经发生改变。

　　招商蛇口方面认为，此次与前海管理局组建合资公司，招商蛇口在前海的土地确权正式确定为2.9平方公里土地，是招商蛇口全面开启前海土地开发的重要标志。

　　海通证券(600837,买入)在招商蛇口研报中指出，深圳前海蛇口自贸区的土地及主要物业成公司最大隐含价值。考虑深圳自贸区发展需求，以及深圳本身土地供给能力有限，后续如何有效、合理开发以上工业土地和存量物业将是摆在招商蛇口面前的重大机遇。考虑深圳本身发展的紧迫性，一旦进入有序开发期，招商蛇口潜在价值巨大。

　　政企合作打造自贸区建设标杆

　　据悉，本次合作是招商局集团与深圳市政府直接推动的战略合作，双方以组建合资公司为突破口，加快推进前海土地整备和开发建设，探索“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作的新模式。

　　消息人士称，本次合作不是一般层次的项目合作，也不是一般层面的合资公司组建，而是在新时期、新常态下围绕体质机制改革创新的重要举措，是央企与地方政府合作的大胆探索。

　　招商蛇口方面表示，该合资公司的主要业务包括对自贸新城开发建设与运营管理，又涵盖园区综合运营服务，又兼具港区配套设施的建设与运营以及股权投资、资产管理等多种运营功能，甚至可以根据政府授权依法开展公共管理服务等。

　　还要依照“前港、中区、后城”的模式，参与“一带一路”沿线自贸园区和其他重点国家和地区的投资与服务，未来如果开展顺利，这家合资公司将发展成为国际、国内领先的自贸区综合开发和运营服务商。

　　近年，招商局正在加快“前港、中园、后城”的蛇口模式对外复制。数据显示，到今年4月，已有47个国家和地区在前海蛇口自贸片区设立企业。前海对外中方协议投资额达到了41.13亿美元，超过80%投向“一带一路”沿线国家和地区。

　　未来若进展顺利，该合资公司将发展成国际领先、国内首屈一指的自贸区综合开发和运营服务商，或成为下一个世界500强企业。从目前的财务数据看，招商蛇口的营业收入为492.22亿元，总资产规模已达2108.99亿元。

　　2016年，招商蛇口的销售目标是 650 亿元。截至5月底，公司年内已实现签约销售金额243.90亿元，完成年度目标的37.5%。