超400家房企宣告破产 万科“活下去”真的很难吗

　　原标题：超400家房企宣告破产！万科部分降薪40%？“活下去”真的很难吗 　　万科今年成为新闻主角，比去年晚了一些。虽然“惊悚”效果也远不及去年的“活下去”和改名抛弃“房地产”，但也能足够让很多上班族和已买房及潜在的买房者们瑟瑟发抖了。

　　这其中，隐隐约约传导出的“不行了”的信号让谁都想关心下到底怎么回事儿。

　　万科部分降薪40%？

　　房企，尤其是头部房企们的动作，格外引人关注。很显然，头部房企们除了在全国布局，各个城市的行情都很熟悉，对行情更敏感。同时，它们通常还投入了大量的人力和资金进行市场调研和分析，拥有自己的专业研究团队。

　　比如，广为人知的典型案例：2017年，恒大1500万年薪聘请原方正证券(601901,股吧)(维权)首席经济学家任泽平为恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。所以，尽管大家吐槽万科是“戏精”，还是非常关注它的一言一行。

　　(2018年9月)“活下去”，“去地产化”，(2019年2月)“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”，(2019年6月郁亮重申)“对房地产行业来到白银时代判断没有改变过”。

　　上周，中国指数研究院发布了《2019年1-10月中国房地产企业销售业绩TOP100》，万科以5199亿元销售额排名第三，已妥妥进入五千亿房企俱乐部。而这仅仅只是一个方面。

　　　　据万科2019年三季度报披露，今年三季度营业收入约为845.95亿元，比去年同期增长20.77%；归属上市公司股东的净利润约为63.99亿元，同比增长31.64%；毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

　　截至2019年9月底，万科短期借款和一年内到期有息负债合计人民币590.8亿元。有息负债中，74.0%为长期负债。

　　而持有大量货币资金的万科也相当奋进。近期，据乐居财经不完全统计，三季度90天左右的时间，万科拿下了62个土地项目！所支付的权益地价高达776.85亿元。

　　图片来源|乐居财经据公开资料整理 　　据克尔瑞研究中心发布的《2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，碧桂园排名第一；万科排名第二，其新增土地货值约3693.4亿元。

　　但发展如此迅猛的万科，为啥还要“抠”几千块钱，非要降低员工40%的底薪呢？

　　据媒体报道，万科此次的薪酬体系调整，由过去的28级扩展为50级，而薪酬降低，主要是减少了底薪，将减少部分变为了绩效。

　　举例，一位高级经理，按此前的薪资水平算，底薪为14400元，绩效为3600，而如今底薪为7600元，减少部分变成了绩效。

　　万科方面的回应是，调整后，大部分人的薪酬水平和原来变化不大。

　　不可否认，这样的薪酬制度肯定大大刺激了员工的主观能动性，毕竟稍微不努力，拿到手的收入就会比以前少很多。

　　但实际上，依然是降薪了。五险一金缴纳可不是看你拿到手的总收入是多少，原来底薪部分是算作五险一金的缴纳基数的，而绩效则不算。

　　虽说，即便很努力达到绩效考核，暂时拿到手上的工资不变，但未来拿到手的养老金、医疗险、生育险、公积金等却明显少了一截。

　　万科一向对人力成本的支出很在意，从这方面来节约成本吗？似乎也并非如此。

　　翻看万科2018年年报，董事会主席郁亮税后奖金为1499.3万，总裁、首席执行官祝九胜的税后奖金为1241.7万，其他奖金上千万的高管还有首席运营官和首席财务官，工会主席和首席风险官的奖金也高达九百多万。

　　　　当然，高管们的这个奖金收入水平在房地产行业中算正常。但此次部分员工底薪下降40%，据猎头公司反馈却是低于同类型头部房企的薪资水平的。

　　可能有杠精要说，万科实行的是事业合伙人制度，事业合伙人强调劣后(见今日词汇)担当，也是要承担公司风险的。

　　但不要忘记有种东西叫制度和企业惯性。掌舵的团队固然重要，但与普通员工收入相差十万八千里，也真是叫人触目惊心。

　　对于吃瓜的我们，这事儿有何启示呢？

　　截至10月底，今年已有408家地产商破产；8月初这一数字还是近300家。据福布斯中文网报道，相比去年，今年房企破产的数量增加了约3成。

　　房企数量未来会大幅缩减，也是必然的。一方面，马太效应越来越明显，房企们都在拼命挤进千亿、百亿房企俱乐部；另一方面人口因素不可逆的减少，未来的需求本身也会减少。

　　房企们当然看清楚了这一点，才会有碧桂园搞机器人(300024,股吧)，恒大砸钱造车，保利、万科更文“去地产化”……

　　有意思的是，这一现象与焦虑的职场人颇为相似。几乎大家都在不断地尝试新的赚钱方式，微商、代购、兼职、炒鞋……

　　焦虑，是这个急剧变化时代的通病，我也焦虑。但房企们，现在却惊人地达成了共识：聚焦主业！默默坚持搞一个或多个未来的发展方向。

　　其实对个人而言，这也非常值得借鉴。

　　把心思还得放在自己的主业上，妄想暴富的基本都成了某些骗局或高风险投资的韭菜。年轻人提高收入的靠谱方式，还是积极谋求晋升，成为中层收入翻两到三倍是很正常的。

　　即便某天被降低底薪了，好歹你的底薪基数已经提高了一大截了，而不是直接被判“死刑”，底薪直接降到变相裁员。

　　超400家房企，没能"活下去"

　　房地产行业的分化确实越来越明显，中小房企消失的数量越来越多。

　　据人民法院公告网的公告显示，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。

　　　　而破产名单中，大多数都是中小型房企，且多数集中于三四线城市。当然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。

　　而引发400+家中小房企破产的原因是，没能找到“救命钱”。

　　众所周知，房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境、融资环境极其敏感。

　　一旦融资政策收紧，大型房企尚可以借助降价促销回笼资金，而中小房企则可能面临“活下去”的难题。

　　活下去！这句话的隐藏的含义是，外力借不到钱的情况下，内生造血已经成为房企最重要的事情，一切只能靠自己！2019年以来，在债务密集到期、销售下滑的背景下，房企大多只能借新还旧。

　　据恒大研究院统计，截至到2018年底，房企各主要渠道有息负债余额高达20.3万亿，预计将在2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模便高达6.8万亿元。

　　其中，到期债券占据重要比例。数据统计，2018-2021年，房企债券合计到期金额超过1万亿元。

　　　　众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆的“三高”是最鲜明的特点。

　　一旦融资渠道被切断，中小房企们大概率将直面“活下去”的窘境。

　　2019年以来，全国已经出现多起房地产相关企业破产的案例。而破产名单中，基本都是不知名的中小房企。大多数只是曾经有过涉房地产业务，这样的企业破产倒闭，对房地产行业的影响相对有限。但值得一提的是，一些过去经营良好的大中型房企也频频“爆雷”，这种市场信号便不容忽视。

　　近日，知名房企：三盛宏业被曝拖欠员工理财资金，且被法院列为“老赖”。而就在一个月前，该房企刚刚跻身100强名单，其控制人位列第胡润富豪榜第398位。

　　2019年6月A股的上市房企：银亿集团在500亿负债的重压下，因资金链断裂而宣告破产重组。

　　　　在预售制度下，买房者需先交纳购房款，2-3年后房企才能等到开发商交楼，期间开发商一旦资金链断裂，挪用建房资金，投资者认购的房子，极有可能成为烂尾楼。

　　而对于国家而言，“房住不炒”依然是中长期的基本政策。

　　房地产，正在丢失最大的"金主"

　　2019年的中国房地产行业，比以往任何一年的情况都更复杂。

　　据不完全统计，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

　　7月30日，中央政治局会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；

　　7月31日晚间，央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

　　这无疑是房地产最害怕的一则政策：银行将控制对房地产贷款的投放规模。而截止到2019年6月31日，26家上市银行对房地产行业提供的贷款高达29.7万亿元。

　　　　可见，商业银行历来都是房地产行业最大的“金主”。

　　然而，随着政治局定调，央行开始锁紧涉房贷款。2019年10月以来，各大商业银行频频因违规提供涉房资金，而领到巨额罚单：

　　10月8日，中信银行杭州分行被罚款195万元，因贷款资金被挪用于购房；被挪用于房产公司经营；

　　10月10日，兴业银行(601166,股吧)北京分行违规向房企提供融资，被罚600万元；

　　10月10日，浦发银行(600000,股吧)北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款，被罚290万元；

　　10月11日，平安银行(000001,股吧)义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元；

　　......

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，银行通过表外等渠道给房地产违规‘输血’的风险将全面增大，房企未来的资金成本和资金链会承受一定的压力，尤其是中小房企。

　　利率超15%！房企正"硬着头皮"借钱

　　国内融资受阻，不少房企纷纷走出国门、境外发债融资。据中原地产研究中心统计显示，截至10月8日，2019年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。

　　单单9月份，房地产企业海外美元融资便高达37.97亿美元，相比8月的15.8亿美元，环比暴增超140%。

　　而发债利率也在不断攀升，10%已不再是天花板。数据统计，2019年至少已有三只房地产美元债券的发债利率超过15%。

　　　　而，最近的一次便是在7月10日，【泰禾集团(000732)、】公告，泰禾全资子公司拟发行4亿美元债券，债券票面年息15%，每半年支付一次。

　　成本之高令业内惊讶，而泰禾集团2018年净利润率为12.6%。意味着，不惜赔钱，也要借“高利贷”维持现金流。

　　但，这还不是最高的利率。2019年年初，当代置业(01107.HK)发行的一笔美元票据，利率竟达到了15.5%。可见，2019年以来，房企们对资金的渴求度超过了一切。

　　打折促销，只为卖房、回款

　　2019以来，房地产企业融资的各大渠道正在关闭，已是残酷的现实。如果一旦房子销售不能及时带来现金流，到期的巨额债务无疑将拉响警报。

　　从2019半年报透露：2大龙头房企—万科、碧桂园，已经非常坚决地促销售、抓回款、控制拿地、降低周转速度。

　　十一“黄金周”期间，以恒大、碧桂园为代表的大型房企集中降价促销，频频刷屏。使得2019年10月，恒大实现销售903亿元，同比大增70.2%，连续2个月创单月销售历史最高纪录。

　　　　不过，克而瑞研究中心指出，虽然部分大型房企通过大范围的折扣促销，使得10月销售业绩环比上升，但市场整体并不如头部房企数据这么好，项目总体去化率并不佳。

　　克而瑞研究中心的数据显示，2019年10月，TOP50房企中有近60%的企业单月业绩环比下降，其中多数房企较9月的业绩环比降幅在20%-30%之间。

　　从目标完成情况来看，截止到10月末，在年内设定了全年销售目标的企业中，超过30%的房企，目标完成率在70%-80%之间，剩余少数房企目标完成率不及70%。

　　在行业增速放缓、调控趋严、融资贵的背景下，部分房企完成2019年业绩目标仍有较大压力。在未来仅剩的2个月内，或将加大促销、降价力度，积极推盘去化、冲刺全年目标。

　　中国房地产正式进入下半场，大洗牌或许才刚刚开始。

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