招商蛇口(001979)2月销售点评:销售短暂走弱、拿地积极

　　事项：

　　3 月9 日晚，公布公司2 月销售数据，2 月公司实现签约金额72.4亿元，同比-15.7%；实现签约面积26.3 万平方米，同比-17.7%；2 月公司新增建面279.0 万平方米，同比+1184.2%；总地价184.6 亿元，同比+88.1%。

　　主要观点

　　1、2 月销售72 亿、同比-16%，1-2 月销售190 亿，同比+23%，稳增

　　1 月公司实现签约金额72.4 亿元，环比-38.4%、同比-15.7%，略低于月初克而瑞公布的73.0 亿元0.8%，同时落后于克尔瑞前10 大房企2 月平均同比+31.3%涨幅，主要受到2 月春节月影响；公司实现签约面积26.3 万方，环比-56.2%、同比-17.7%， 优于我们高频跟踪的41 城成交面积同比-32.0%；销售均价27,530 元/平米，环比+40.6%，主要源于一二线城市销售项目占比持续扩大。

　　1-2 月公司累计实现签约金额190.0 亿元，同比+23.0%；实现签约面积86.4万平方米，同比+11.8%。1-2 月累计销售均价21,997 元/平米，较17 年销售均价提升11.2%；受春节假期影响，2 月单月销售暂时走弱，但1-2 月剔除春节因素后数据表现仍不错。考虑到公司目前可售充足，同时3-4 月为传统销售旺季，预计未来公司销售将重回向好势态。

　　2、2 月拿地185 亿、拿地/销售255%，1-2 月247 亿、拿地/销售130%

　　2 月公司在土地市场新获取天津、重庆、苏州、杭州、武汉、湛江等8 城9个项目，共新增建面279.0 万平米，环比+359.2%，同比+1184.2%，其中新增权益建面150.8 万平米，环比+453.7%，同比+1941.9%，权益占比54%，低于17 年平均水平5.5pct；总地价184.6 亿元，环比+195.9%，同比+88.1%，平均楼面价6,615 元/平米，环比-35.6%，2 月楼面价有所回落主要由于公司拿地向二三线城市和中西部区域下沉。2 月公司拿地金额占比销售金额达254.8%，创18 个月来新高，公司加仓拿地明显放量。1-2 月，公司新获16 地块，共新增规划面积339.8 万平米，同比+347.7%；总地价246.9 亿元，同比+69.8%；今年1-2 月拿地面积已占比去年全年35%，开年公司拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,267 元/平米，较17年楼面均价下降21.5%，拿地成本持续优化；拿地金额占比销售金额130%，较17 年80%进一步提升50pct，创历史新高；1-2 月公司拿地权益占比52%，较17 年下降7pct。非市场化拿地方面，公司开年再获农发集团13个项目，收购国企东风房地产80%股权，非市场化模式持续兑现中。

　　3、投资建议：销售短暂走弱、拿地积极扩张，大湾区核心标的，重申"强烈推荐"

　　近年来公司推进"快周转+资源型"并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张，1-2 月的积极拿地再次展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在目前核心城市资源稀缺背景下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口分别增值634 亿、149 亿元和245 亿元，合计1027 亿元，相较于目前净资产500 多亿和市值1668 亿贡献巨大；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，两会期间粤港澳大湾区发展规划刚要编制基本完成，并规划已经报批，预计规划获批在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司17-19 年每股收益1.55、2.01 和2.44 元，目前现价对应18PE 为11.4 倍，维持目标价28.00 元，重申"强烈推荐"评级。

　　4、风险提示：房地产市场下行风险