华夏幸福(600340)2016年年报点评:产业新城促业绩大

　　事件

　　3 月30 日，公司发布2016 年度报告。公司实现营业收入538.3 亿元，同比增长40.40%；实现营业利润88.18 亿元，同比增长27.74%；实现利润总额89.76 亿元，同比增长29.17%；归属于上市公司股东的净利润64.92亿元，较上年同期增长35.22%。EPS 达到2.22 元，同比增长22.65%。公司向全体股东每10 股派发现金股利6.60 元（含税）。

　　产业园区开发业务持续向好，PPP 模式助力成长

　　1）公司紧跟三大国家战略，进一步巩固了环北京及京津冀区域布局优势，加快了长江经济带、珠三角、成渝等区域的布局速度。截至2016 年底，公司在上述区域范围内广泛布局并已签订产业新城PPP 协议30 多个。公司还中标成为南浔区产业新城、邯郸丛台产业新城、武陟综合产业园等十余个PPP 项目社会投资人。截至2016 年底，公司正在建设的产业新城项目有固安、大厂等10 多个；处于建设起步阶段的园区有来安区域、溧水区域等13 个；处于规划定位阶段的园区有涿鹿区域、邯郸区域等6 个。公司投资运营的园区新增签约入园企业436 家，新增签约投资额约为1122.4 亿元。

　　2）公司固安工业园区新型城镇化PPP 项目供热收费收益权资产支持证券获批，为公司产业新城开发业务提供了新的融资渠道。

　　3）公司围绕全国主要核心城市打造具有华夏幸福特色产业主体的产业小镇。截至2016 年底，公司签署了包括南京空港会展小镇在内的多份产业小镇合作备忘录。

　　雄安新区内委托区面积达到594.4 平方公里，有望率先受益新区建设

　　4 月1 日，中央设立河北雄安新区，这是继深圳和浦东新区之后，第三个具有全国意义的新区，是"千年大计，国家大事"。公司作为京津冀一体化产业新城的龙头，早在2014 年、2015 年，就与保定市、雄县签订委托协议，获得位于白洋淀和雄县的委托开发区域，可谓抢占先机。目前，白洋淀科技城、保定清苑区、莲池区、雄县委托区委托面积分别达到300、109.7、3.5、181.2 平方公里，合计594.4 平方公里；白洋淀科技城与雄县委托区域尚处于规划定位阶段。

　　房地产开发业务受益产业新城，发展迅猛

　　2016 年，公司销售额共计1,203.25 亿元，较上年同期增长66.43%，位列中国指数研究官方发布的"中国房企销售金额排行榜"第八位。产业新城业务销售额共计901.24 亿元（含园区结算收入额177.59 亿元，产业园区配套住宅签约销售额723.65 亿元），城市地产签约销售额281.84 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额20.17 亿元。公司签约销售面积共计952.56万平方米，较上年同期增长23.56%，其中产业新城签约销售面积711.8万平方米，城市地产签约销售面积240.76 万平方米。截至2016 年底，公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为1,115.71 万平方米。公司储备用地充足，为公司房地产开发业务提供强劲的内在动力。

　　随着限购政策的实施，北京、上海等大城市购房政策相继收紧，购房压力陡然上升，使得环大城市周边地区的房地产市场开始升温。2016 年，环上海周边的嘉善和无锡地区、环南京周边的镇江和来安地区房地产销售逐渐开始发力。其中，嘉善和无锡地区房地产预售面积分别达到52.73 万平米、6.45 万平米，镇江和来安地区房地产预售面积分别达到4.25 万平米、3.96 万平米。近日，浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区，这将对公司在环上海周边布局，以及住房销售产生积极影响。

　　在2017 年新一轮最严厉的房地产调控政策出台的情势下，会对公司旗下的产业新城配套房地产项目形成持续的红利。公司预计2017 年的销售额为1450 亿元，园区住宅配套、城市地产施工面积合计约4,068.8 万平方米，竣工面积合计约550.3 万平方米。2017 年，公司拟新增融资额300亿元，将给公司旗下项目顺利推进带来保障。

　　盈利预测与评级给予"买入"评级

　　2017 年，公司将继续向全国输出产业新城模式，产业发展服务于房地产销售收入将维持较快增长。我们预计，2017-2019 年，公司营业收入为702.12、871.97、1088.93 亿元，将实现归母净利润87.57、137.17、153.25亿元；每股收益为2.96、3.33、3.72 元；对应当前股价PE 为9.2x、8.2x、7.3x。维持目标价35 元，维持"买入"评级。

　　风险提示

　　1）宏观政策不确定风险带来的不利影响；2）土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3）财务风险；4）对战略的把控、落实的管控风险。