房地产行业报告：资源进一步倾斜至规模房企

　　百强房企2020年官方销售数据陆续公告，增长较快的房企有绿城、金茂、建发、德信及大发等。权益销售增长较高有金茂、龙光、绿城、正荣、建发、中骏及禹洲等。大部份港股主要房企都达标完成年度目标，完成率平均约107%。 TOP 11-50 中大型房企全口径为26.2%，权益销售增长率为19.5%，增长率仍然较高，反映中大型房企在占有率及资源获取上都有所改善。在银行房贷比率限制下，融资资源将进一步倾斜至规模房企。我们仍然看好融资资质较好、土储资源较佳、估值较低的龙头房企，如奥园、龙光、佳兆业、中梁、禹洲等。

　　主要内容

　　房企销售达标完成。

　　百强房企2020年官方销售数据陆续公告，增长较快的房企有绿城(3900.HK)、金茂(817.HK)、建发(1908.HK)、德信(2019.HK)及大发(6111.HK)等，增长率超过40%，高于百强房企整体增长率。权益销售数据有待公司进一步公告，我们以克而瑞数据作参考，权益销售增长较高的房企有金茂(817.HK)、龙光(3380.HK)、绿城(3900.HK)、正荣(6158.HK)、建发(1908.HK)、中骏(1966.HK)及禹洲(1628.HK)等，增长率超过30%。大部份港股主要房企都达标完成年度目标，完成率平均约107%，与2019年相若。

　　小型房企进一步受压。

　　TOP 10房企全口径销售增长率为14.5%，权益销售增长率为12.3%，大至相同。TOP 11-50中大型房企全口径销售增长率为26.2%，权益销售增长率为19.5%，差距较TOP10为高，但两项增长率都仍然较高，反映中大型房企在占有率及资源获取上都有所改善。TOP 51-100中型房企及TOP 101-200小型房企之权益增长率分别为12.6%及8.5%，增速较低。我们认为这是由于在百强房企的压力下，小型房企要进一步牺牲权益以追赶百强。小型房全口径及权益销售增长率仍然比百强房企为低，反映小型房企一直处于被动防守的状态。

　　融资资源将进一步倾斜。

　　继房企「三道红线」的融资新规后，央行对银行之贷款结构设下指引，限制房贷比率。主要银行的贷款余额结构都大至合乎或接近标淮，按揭及地产贷款总量大概念会按总贷款余额增长，估计约在10%。个别银行在个人的比率略有超标的如建设银行、兴业银行等，其有关房贷总量增长会被限制，出缺部分将由其他银行填补，仍然能够支撑2021年地产销售。在房贷总量增长限制下，我们认为银行放贷将倾斜至高线热点城市，产品具比较优势、品牌较佳的房企将会在争取有限的融资资源上占优。

　　估值偏低已充分反映不利因素。

　　我们认为在房企融资新规下，加上银行房贷比率的限制，融资资源将是关键，大型房企、国企享有融资上的便利，我们继续看好。在增长上，考虑到大型房企的高基数效应，我们认为中大型房企的增长将保持较快速度，尤其是销售规模冲2000亿元的房企。板块整体估值偏低，并充分反映政策逆风等不利因素，平均2020/21年市盈率约 4.6/3.9倍，股息收益率约 8.5%/10.1%。我们认为板块现时的高股息收益将吸引资金逐步增持。我们仍然看好融资资质较好、土储资源较佳、估值较低的龙头房企，如奥园、龙光、佳兆业、中梁、禹洲等。

　　风险提示

　　i) 经济下行对销售压力；ii)调控政策持续；iii)房贷融资收紧

　　（文章来源安信国际）