新股探究：银城生活服务外延式增长迅速 公司隐含一定投资价值

　　昨日，发行价定为2.18港元的银城生活服务（1922.HK）成功在港交所上市。开盘价为2.48港元，最高上冲2.74港元，收于2.52港元，涨幅15.6%，成交量1.49亿股。银城生活服务（1922.HK）此次公开发售股份，获得了香港资本市场的高度关注，其中香港公开发售项下认购25.53亿股，是初步可供认购香港公开发售股份总数666.8万股的约383倍，市场反响热烈。

　　相比A股只有【南都物业(603506)、】(603506,股吧)一家物业服务类上市公司，近2-3年，中国物业服务公司扎堆赴港上市，从最初的彩生活到蓝光嘉宝服务、中海物业、新城悦、绿城服务、碧桂园服务等近14家。港股市场已经形成了物业服务的上市公司板块，而且估值不低，还跑出了不少的大黑马。

　　如上图所示，雅生活、碧桂园服务和中海物业在后经过一段时间的盘整，均走出一波大行情，从最低价到最高价的涨幅分别为181%、204%和193%；挑剔的香港资本市场之所以认可物业服务类上市公司，而且给出不低的估值，跟物业服务类上市公司的特点有关，就是轻资产运作、相对垄断性经营、稳定的现金流、行业周期风险低。

　　由于A股中物业服务类上市公司只有一家，国内投资者对该行业还是比较陌生。那中国物业服务行业究竟是怎样呢？

　　根据独立的全球咨询公司弗若斯特沙利文的研究，中国物业管理服务市场的市场规模，在管总建筑面积由2013年的261亿平方米增加至2018年的335亿平方米，复合年增长率为5.1%；中国物业服务公司的总收入由人民币1,883 亿元增加至人民币2,937 亿元，复合年增长率为9.3%。

　　弗若斯特沙利文进一步预计，于2023年中国在管总建筑面积将达到390 亿平方米，2018年至2023年的复合年增长率为3.1%；到2023年，中国的物业管理服务公司总收入预期将达致人民币4,440亿元，2018年至2023年的复合年增长率为8.4%。

　　除了来自传统物业管理服务的收入外，近年来，中国物业管理公司一直致力寻求多元化的增值服务及收入来源。中国物业服务公司的增值服务总收入由2013年的人民币273 亿元增加至2018年的人民币576亿元，并预期于2023年达人民币1,202亿元，2018年至2023年的复合年增长率为15.9%。

　　面对一个近5000亿的庞大市场，截止2018年，中国有超过100,000 家物业管理服务公司，五大公司仅占中国物业管理服务市场总收入约9.64%，而十大公司仅占约16.1%。可以看出，中国物业管理服务市场非常分散，物管公司以中小企业为主，可能会给类似银城生活（1922.HK）这样通过上市、融资、并购将物管业务做强做大的一个机会。

　　银城生活服务（1922.HK）目前是南京及江苏省较大的物业管理服务供应商之一。根据弗若斯特沙利文报告，于2018年，公司按收入计在南京及江苏省的物业管理服务供应商中分别排名第一及第五，并于2019年中国物业百强企业中名列第34 位。

　　近几年来，银城生活服务（1922.HK）业务发展非常迅速。从2016财年到2018财年，公司的总收入分别为2.274亿元、3.059亿元及4.677亿元人民币，复合年增长率为43.4%；其中物业服务收入分别为1.69亿元、2.33亿元及3.68亿元，复合年增长率为47.5%；生活增值服务分别为0.58亿元、0.73亿元及1.00亿元人民币，复合年增长率为30.8%。2018年首四个月与2019年同期相比，公司的总收入分别为1.251亿元及1.851亿万元人民币，增长率为47.9%。

　　银城生活服务（1922.HK）总收入之所以能够在2016-2018年及其后2019年1-4月实现同比的快速增长，复合年增长率为43.4%，主要原因是在管面积和项目数量的同步高速增长；期间，在管面积分别为661.4万平方米、1076.9万平方米、1546.3万平方米、1961.5万平方米；在管项目分别为63项、102项、162项和197项。

　　如果我们再拆分这些在管项目的来源来看，如下图所示，以物业管理服务收入明细为例，在管项目中来自关联公司银城国际控股开发物业的物管服务收入及总收入占比，在2016-2018年及其后2019年1-4月分别为6450万元及占比38.2%、7516.5万元及占比32.3%、8775.8万元及占比23.9%、3500.1万元人民币及占比22.6%。

　　而独立第三方房地产商开发物业的物管服务收入及总收入占比，在2016-2018年及其后2019年1-4月分别为1.04亿元及61.8%、1.58亿元及67.7%、2.80亿元及76.1%、1.20亿元人民币及77.4%。

　　由此可见，独立第三方房地产商开发的物业产生的物管收入占公司物管总收入超过77.4%。说明银城生活服务（1922.HK）在管项目已经逐渐摆脱了对关联公司的过度依赖，看到了由第三方房地产开发商所开发的物业有潜在商机，凭借提供物业管理服务的多年经验及专业知识，成立业务开发团队，短时间内就可以增加市场份额。

　　，银城生活服务（1922.HK）还通过收购四间物业管理公司，即位于南京及无锡的(i) 南京康城；(ii) 南京力标；(iii) 南京万瑞；及(iv) 怡禾无锡，扩大地理覆盖范围及业务规模。该等收购增加在管建筑面积约0.13百万平方米。

　　本次IPO募资净额约1.08亿港元（发售价为每股股份2.18港元）。公司拟安排其中约60.0% 或约6490万港元将用作收购或投资位于长江三角洲地区大都市的，具有良好市场声誉的物业管理公司，以扩展公司的物业管理组合。

　　可见，银城生活服务（1922.HK）进一步的发展模式已经非常清晰，就是通过投标承接第三方房地产开发商的物管项目，再通过并购或投资其他物管公司继续拓展业务，扩大在中国物业管理服务行业的市场份额。毕竟中国物业管理服务市场很大，而目前主要是中小物管公司在经营。

　　至于银城生活服务（1922.HK）的投资价值，我们也可以来分析一下。

　　2016财年到2018财年，公司的纯利分别为2320万元、1980万元及2710万元人民币，复合年增长率为8.1%。2018年首四个月与2019年同期相比，公司的纯利分别为1010万元及990万元人民币，同期减少2.0%。

　　表面看，公司的净利润没有像同期的在管面积和营业收入那样显着的同步增长，但其中可能隐含了一些行业固有的原因。

　　，一家物管公司获委聘取代现有物业管理公司，需要进行的前期工作会产生较高的成本，需要将接手物业的整体状况改善至符合正常服务标准，对接管的物业公共设施进行大修、维修及翻新，如住宅出入控制及雨水管道翻新、社区道路及停车场建设、监控系统及消防升级。这些前期工作会导致前两至三年项目的盈利能力较低，并致使于往绩记录期间因业务持续扩张而使毛利率减少。

　　来说，银城生活服务（1922.HK）在香港上市的加持下，不但融到了资金，而且通过投标和并购，取得外延式快速增长，在与市场中的绝大部分中小公司竞争中处于优势地位，长期看具备一定的投资价值。