平安证券--地产行业：供地新政出台 龙头房企优势再扩大

　　【研究报告内容摘要】

　　事项青岛自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

　　平安观点:缓解土地市场竞争压力，稳定市场预期集中供地将缓解短期土地供需压力，势必会加大房企短期资金筹集压力，减少多房企争夺单个热点地块的现象，利于平缓土地溢价率，稳定土地市场预期。

　　地方政府或被动加大单次供地规模由于土地出让金仍是地方政府的主要财政收入来源，随着集中供地政策出台，未来地方政府土地供应次数有限，若单次土地供应过少或质量较差，土地流拍或单次土地出让金不足可能会导致地方政府短期财政压力，地方政府理性选择或加大单次供地数量及质量。

　　规模房企占优，联合拿地及存量收购重要性提升无论是短期资金筹集还是前期多地块研判能力，资金充足的规模房企均相对占优。每年仅3次的土地集中供应，将打破开发商原有开发运营节奏，将对房企的开发、运营、资金安排等均提出更高要求，亦将利于龙头规模房企。集中供地背景下，预计联合拿地和存量土地收购的重要性将再度攀升。

　　投资建议从“三道红线”到房贷集中度新政、集中开盘、再到集中供地新政，政策从资金、拿地、销售端等维度出发，亦加快房企去杠杆、缓解拿地及销售端供需压力，最终实现“稳地价、稳房价、稳预期”。目前地产板块估值低至近五年4%分位、机构持仓处历史新低（2020年末1.77%、低配0.99pct）、主流房企对应2019年分红股息率大多超过4%，板块配置价值凸显。本次集中供地新政的出台，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率情况，亦利于龙头规模房企扩大优势。建议关注1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产（600048）、金地集团（600383）等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企金科股份（000656）、中南建设（000961）、龙光集团、新城控股（601155）等。

　　风险提示1）三四线楼市下行风险三四线整体供应较大，且棚改退潮下需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2）房企大规模减值风险。3）行业金融监管力度超预期风险若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。