国盛证券--房地产开发行业策略：开发精选高质量ROE龙头 商业地产

　　【研究报告内容摘要】

　　行业 销售 2021年 1-4月商品房销售额同比+68.2%， 对 2019年平均 +18.5%， 预测全国销售额将增长 17.5%至 20万亿。 竞争格局 2021年 1-4月集中度显着提升， TOP40房企市占率 44%，较去年末+4pct； 房价 1-4月百城房价增速 5%。 库存行业库存持续回落， 但中期看将稳步增 加。 新开工 1-4月表现较弱，两年平均-4%，拿地边际谨慎影响新开， 全年年预计+5%。 竣工 交付大年即将到来， 预计全年竣工+12%。

　　投资 土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下增速预计+9.5%。 政策中央层面“房住不炒”基调不变，去年到今年陆续出台多项房地产 调控政策，包括三道红线、贷款集中管理和两集中供地等，从开发商、土 地供应、银行等多维度进行调控。地方层面一城一策，整体以收紧为主， 多城市均加强房市调控，且越来越精细化。行业拿地毛利率 2020年相比 2019已有所企稳，但土地两集中第一批土拍，多数城市溢价率上升，毛 利率继续恶化，因而住开板块性机会尚未到来，需要观察第二、三批次集 中拍地，和全国土地供应量同比情况。

　　策略 短期看，毛利率下滑尚未企稳，板块性机会尚未到来， 但我们相信 融资收紧（包含三道红线、银行信贷收紧等） 是估值分化的起点，因为过 往成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企 ROE 和股价表现反而更好。然 而随着有息负债增长受限，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的 企业浮现出来，因而精选高质量 ROE 房企是我们 2021年的年度策略， 我 们对并表住宅业务净利率、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经 营杠杆、有息杠杆等指标对 TOP40房企进行综合比较，发现房企的运营 能力仍有较大差距。 中海、 龙光、保利、 华润、 滨江、万科在高质量 ROE 评分中表现出色。 商业地产近几年处于开快速开店、释放利润的阶段， 如新城控股（601155）、华润置地、龙湖集团，建议关注。 投资建议 1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商 业地产 华润置地、龙湖集团、新城控股； 2.集中度提升、受益于二手房 市场红利的经纪服务赛道龙头 贝壳、我爱我家（000560）； 3.稀缺消费升级奢侈品 概念的商管+物管公司 华润万象生活； 4.经营稳健、现金流充裕、 销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团（600383）、保利地产（600048）、万科 A； 5.代 建行业龙头企业 绿城管理控股