国泰君安证券：继续推荐地产二线央国企

　　房贷利率自基准利率切换为LPR后，仅下调3次，下调频率明显低于1年LPR。自2019年房贷利率开始跟踪LPR执行、且在2020年可以转化为LPR之后，与房贷最为相关的5年LPR仅下调3次，再考虑到部分居民并未在2020年4月下调LPR之前做变更，实际享受LPR下调的次数仅2次，也即2022年这两次，共计20bp。5年LPR的下调频率和幅度均远低于1年LPR，展现出过往对房贷的审慎原则。

　　自2022年以来，由于楼市的持续下行，各地均松绑了相关政策，但利率下调并未跟上，本次下调15bp，一定程度上改善了继续下调的预期。行政手段的放松自2022年以来有全面爆发的态势，但仍然没有带来楼市的改善，主要原因在于货币政策的支持，无论是房企端还是居民端。对房企来说，需要提高货币政策中对贷款规模的支持，而对居民需要提高对贷款利率的支持。本次降息，能够一定程度改善当前的下行局面。

　　相比于过往基准利率时候降息一次为25bp，当前平均每次调降10bp和本次调降15bp，均弱于过往单次降息，，为应对当前的下行，预计还有更大力度的下调。按照1次调降10bp来计算，则需要2.5次调降才相当于过往的一次调降。再参考前次出台文件，允许首套房贷款利率最低可以按照LPR-20bp执行，相比于过往最低为基准利率打7折执行，仍然有较高的限制，，还需要更大力度的下调，来对冲当前楼市的下行。

　　过往需要2-3次调降，相当于50-75bp的下调，在配合其他政策下，能够带来楼市的改善，考虑当前疫情的影响，预计需要不低于此前的力度，政策方向仍然宽松。在放松和居民利率的情况下，大约2次降息之后能够看到楼市有改观，若有3次及以上，能够看到明显改善。当前累积下调20bp，且房企端政策仍然较为谨慎，再叠加疫情带来的扰动，预计需要不低于此前的力度。我们继续推荐二线央国企，受益中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街(行情000402,诊股)，受益中新集团(行情601512,诊股)、【()、】(行情600007,诊股)等，并持续推荐一线央国企，推荐保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)等。

　　风险提示政府重新放开前融、再走土地金融模式。