新城控股(601155)2017年三季报点评:Q3单季结算大

　　结算提速、盈利能力获大幅改善

　　1）单季结算同比近100%：公司Q3单季度实现营收55.28亿，同比增长99.49%，归属净利润达到8.53亿，同比+2786.27%；2）毛利率大幅提升：受益于结转项目面积与均价的齐升，前三季度公司毛利率大幅增至37.38%，同比+13.19个百分点，其中毛利63亿，同比增120%；3）结转回款增多，预收款与现金充足：期末，公司预收款497.50亿，比年初增加199.22亿，同比增加43.31%；同时货币资金达到182.25亿，比年初增加48.24亿，同比增加10.92%；

　　销售量价齐升、竣工超预期、上调计划新开工面积，全年破千亿可期

　　1）销售面积金额双升、均价同比上涨27.13%：据公告，1-9月公司销售金额约749.07亿，同比+64.53%，完成年初850亿目标计划的88%，销售面积约546.06万方，同比+29.42%，其中销售均价由10790元/平涨至13717元/平；2）上半年竣工超预期、大幅上调下半年新开工面积：公司计划2017年划竣建面约607.67万方，上半年实际竣工项面积532.18万方；计划2017年新开工建面643.03万方，公司上半年实际新开工面积737万方；半年报上调目标，计划下半年新开工建面1152.80万方，由于三季度单季销售金额258.2亿与一二季均销售大体持平，预计四季度推盘力度将加大，销售有望实现进一步突破达到千亿规模。

　　高周转驱动积极扩张土地储备、力推商业综合体探索轻资产模式

　　1）拿地积极，坚持布局“环一二线”区域：期末，公司新增土地储备2000万方，货值达3000亿，主要布局长三角、珠三角与环渤海经济圈，及中西部省会城市和卫星城，初步完成了“1+3”战略布局。2）53座吾悦广场，超高线下流量入口：公司以住宅地产与商业地产双轮驱动；截至期末，公司投资性房地产账面余额达177.25亿，增长31%；目前公司已在全国45城布局53座吾悦广场，其中预计年底共开23座，每个广场日均客流量4.4万人次。3）在手大量成熟物业，为标准化REIT抢占先机：上半年持有经营物业板块吾悦广场销售额达111.59亿元，租金及管理费收入3.44亿，出租率达97.07%。

　　投资建议

　　公司以高杠杆驱动高周转，同时积极扩张；优化内控、加强激励来提升效率效果显着：前三季度销售实现64.53%的增长；新增土储建筑面积已超去年全年约40%，初步完成“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。“住宅+商业地产”双轮驱动模式让公司一方面以高周转与快速扩张实现市占率提升，另一方面以已有商业地产平台，享受REITs与租赁政策新红利，积极探索轻资产模式。我们对公司2017-2019EPS预估为2.05、2.64和3.24元，首次覆盖，给予“买入”评级，6个月目标价24.24元。

　　风险提示：政策调控收紧导致销售不及预期。