地产板块投资增速回升 把握节前布局良机

　　上周沪深 300 指数涨幅显着，下半周创业板出现技术性反弹，地产板块回落幅度也有所减小。 地产板块有望在本周出现小幅的反弹，短期而言我们看好具有自下而上逻辑的国改标的，业绩表现超预期的一二线蓝筹本身抗跌性很强，也具有很好的配置价值。 ，对于节后市场流动性改善的预期在强化，我们对 2 月的市场环境比较乐观，本周建议积极布局。

　　上周统计局发布去年行业数据， 房地产投资增速继续回升。 总体上我们可以看到 12 月单月投资完成额 9194 亿，同比增长 11.1%，相比 11 月单月的同比增速提升了 5.4 个百分点，从而带动全年投资回升。 我们此前判断，10 月前后出台的“ 因城施策”的调控政策对全国的拿地、新开工和投资的影响并不是简单的抑制作用，这与对购房需求或销售的影响是不同的。 拿地、新开工和开发投资取决于开发商资金流状况、 区域市场库存去化和行业竞争格局，而销售与需求的资格限制、信用扩张能力和预期变化更为相关。 展望2017 年， 行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变，受益于都市化进程的延续、 龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显着去化，我们对拿地和新开工的表现并不悲观，但我们也必须看到 2016 年高基数效应不可忽视， 我们判断今年基本面或呈现“ 倒 N 型” 走势，全年房地产投资增速预计在 3-5%之间。

　　近期部分区域又出台了调控房价的政策，比如深圳对商务公寓的价格备案进行了明确规定， 对需求端的限制虽然不能说已经结束，但对预期的影响已经逐渐平淡。苏州近日发布政策， 加快推进市区商业办公用房去库存工作，将允许符合条件的商办土地进行用地性质和规划条件的调整。 后面关于放宽土地供给、 加强资源利用和整合等方面的政策会逐步明朗。对板块而言的影响是中性偏积极的。

　　当前市场估值体系在进一步重构中，考虑到地产板块低估值、 公募低仓位和行业低预期，我们看好房地产板块的相对收益价值， 推荐国企改革、 低估值蓝筹和自下而上的经营性地产标的， 包括南山控股、华侨城 A、 招商蛇口、中航地产、 华发股份、新城控股、 泰禾集团、荣盛发展等个股。

　　行业跟踪

　　上周( 2017 年第 3 周)，我们跟踪的 60 样本城市整体均值环比上升 6%，同比上升 3%， 年初累计同比上升 5%。 其中， 一线城市环比下降 34%， 调控二三线城市环比上升 5%， 重点二三线城市环比上升 29%， 其他城市环比持平。 从 1 月前三周成交情况来看， 一线城市和调控二三线城市均值相比去年12 月有 17%左右的下滑，而重点二三线城市还略有增长，显着好于一线和调控二三线城市， 其他城市前三周均值相比去年 12 月周均值虽然有明显下滑(主因 12 月两周基数比较高)， 但绝对水平高于 2016 平均水平。

　　二手房成交方面环比持平 上周我们跟踪的 26 样本城市整体均值环比持平，同比下降 38%，年初累计同比下降 35%。

　　住宅用地供应和成交 根据不完全统计 30 重点城市上周成交住宅用地 33宗，土地面积 209.5 万方，对应规划建面 531.5 万方，平均楼面地价 8185元每平米，成交平均溢价率为 66%。 2017 年初以来，住宅用地成交数量较多的城市分别为合肥、 杭州、南京、太原、 上海、徐州等城市;从溢价率来看， 合肥、南昌、 盐城和江门平均溢价率基本上都超过 100%;从平均楼面地价来看，北京、 杭州、 天津、广州、温州、 上海等城市排在前列。

　　模拟组合

　　当前我们的模拟组合保持 61 成仓位，其中中航地产 22%、南山控股 22%、泰禾集团 17%，累计收益率 19.3%。

　　上周我们略微调低了组合仓位。

　　风险提示

　　市场下行幅度超出预期。